单店店铺选址.docVIP

单店店铺选址 单店是利润产生的最基本单位，对于存在具体店铺形态的单店来说，一个好的店址往往能给店主带来大量的人潮和收益。零售业内经常使用的一句话“一步差三市”就是用来形容不同店址对店铺赚与赔的影响，店址的重要程度由此可见一斑。目前，店址选择已经实现了从个人经验到专业技术、专业理论的跨越，甚至出现了专门为店铺选址的行业。这些变化标志着店铺选址正在成为一门比较严谨的科学，是一整套缜密的流程体系，其每个阶段、每个步骤都应该有其鲜明的目标和相应的分析手法。 ?　　7．1选址的基本概念?　　7.1.1 店铺区位的概念?　　店铺区位（Location）一词字面的意思就是指“店铺的位置”。对区位的理解主要包含以下两个层面：?　　7 地理意义层面上的区位，即特定事物放置的场所位置，以及围绕这个场所而标定的一个地区、范围。地理意义上的区位对应的就是店铺的店址，这个店址可以在地图上找到准确的点，具有相应的街道门牌号码。?　　8 商业行为意义层面上的区位：商业行为意义层面上的区位将Location一词理解为动词，即为寻求最佳场所而进行的有目的、有计划、有步骤的规划和实施手段。它是由店铺战略规划、市场分析、地理条件判定、利润成本分析等一系列紧密相关工作组成的有机体系，其最终的结果就是确定店铺的地址。从这个意义上来说，商业行为意义层面上的区位就是地理意义层面区位的分析、评选和最终落实的过程。 ?　　7.2.2店铺商圈的概念?　　商圈是指商店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客居住的地理范围。从商圈的定义中，可以推导出以下几个重要的概念：?　　3 商圈是一个以零售店铺为中心的地理范围。在谈及到商圈概念的时候必然隐含着店铺的地理位置，也就是店铺区位在地理意义上体现出的街道门牌号码。没有零售店铺也就不存在商圈的概念；?　　4 商圈的地理范围是以其吸引顾客来店的最大半径为界定标准的。不同的零售店铺吸引顾客的能力存在差异，如典型的购物中心的商圈范围可以超出其所在城市的区域，其辐射的最大半径可以达到100多公里；而位于居民区的便利店其商圈辐射的最大半径通常不会超过500米；因此在现实条件下，大部分店铺的商圈都存在彼此重叠的情况。?　　5 界定商圈辐射范围的时候一定要了解店铺开设的地理位置。通常来讲，店铺的开设有2种最常见的形态。一种是地铺店，即店铺直接开设在街道上，顾客直接进入店铺中，如步行街中的各独立店铺等；另一种方式则是店铺依附在某大型的商业网点中，顾客购物时先对该大型商业网点产生光顾兴趣，然后再进入店铺内购物。这种方式最常见的就是百货公司、购物中心等。当顾客需要购买某商品（如服装）时，会先想到某个百货公司，把百货公司当成是购物首选地，然后在顾客光顾百货公司的时候顺便进入店铺。这两种开店方式在商圈界定方式上存在有明显差异。独立开设的地铺店，可以直接以该店铺为中心再根据辐射半径划分商圈范围；而对于依附在大型商业网点中的寄生店，其商圈的界定应以该大型商业网点的商圈范围为标准。?　　6 商圈是来店顾客在地理分布上的范围，因此从某种意义上讲，这部分顾客就是店铺实现利润的基础。根据顾客地理分布和对店铺业绩的贡献程度，理论上可以将商圈进行进一步的划分：?　　1） 核心商圈（主要商圈）：即紧绕店铺的地理范围，2） 是顾客习惯性采购和消费活动的空间。通常核心商圈内的顾客在地理分布上最接近店铺、密度最高，3） 能为店铺创造55％～70％的销售额；?　　4） 次级商圈：即位于核心商圈临近的地理范围，5） 该范围内的顾客通常需要耗费一定的时间才能到达店铺，6） 因此光顾的频率低于核心商圈内的顾客。通常次级商圈内的顾客会为店铺创造15％～25％的销售额；?　　7） 边缘商圈：即位于次级商圈外的地理范围。边缘商圈内的顾客距离店铺路程最远，8） 通常只是偶尔光顾店铺。边缘商圈也是店铺辐射半径的极值，9） 是理论上店铺商圈边界所能达到的最大范围。位于边缘商圈内的顾客通常为店铺创造的销售额仅占店铺总销售额的5％以下；?　　将商圈进一步划分为以上三个层次具有重要的现实意义。由于店铺资源有限，不可能为来店的所有顾客提供全方位的深入服务，因此对店铺来讲应始终将最大精力放在核心商圈和次级商圈内的顾客上，根据其特点创造高度的顾客满意。同时，不同店铺间商圈存在重叠现象，表现在竞争上就是对共有的核心商圈内顾客的争夺。如在步行街上彼此相邻、规模相当、品种结构无显著差异、价格带又高度重叠的各服装店之间，其核心商圈实际上是共享的。顾客进哪家店本身没有太大的动机差异。这种情况下，对核心商圈内顾客的争夺就显得更为重要了。?　　此外，商圈的这三个层次是理论上的，不能完全套用到各种类型的店铺上。比如某些规模巨大的店铺（如典型的购物中心），可能还会存在有第四层次的商圈。而对于一