咸宁国际“雅典城”营销方案.doc

——营销策划方案—— 咸宁的基本情况 咸宁市属湖北省管辖，地处华中腹地，东邻赣北，南接潇湘，西望荆楚，北靠武汉，是贯通南北的重要通道。素有“湖北南大门”之称，为武汉“8+1”城市圈核心城市之一。 咸宁是一个年轻的城市。1998年底经国务院批准，撤销原咸宁地区，设立地区级咸宁市，全市总人口277.21万人，乡村人口195.66万人，全年出生人口23123人，人口出生率8.36‰，人口自然增长9580人，人口自然增长率为3.40‰。土地面积9861平方公里，现辖一市一区四县，即赤壁市，咸安区，嘉鱼县，通山县，崇阳县，通城县；全市共设39个乡，62个镇，7个办事处，1723个村名委员会。境内交通便捷，武广高铁，京广铁路，京珠高速公路，106和107国道穿市而过，武汉至咸宁城际轻轨已开工建设，建成后武汉—咸宁的运行时间仅16分钟。 二、咸宁房地产市场分析 咸宁市房地产业起步于九十年代中期，经过多年的发展，至今房地产引来了快速发展时期，房地产开发量逐年增大，市民居住条件和居住环境不断改善，房地产对地方经济的拉动，促进作用越来越大，成效越来越明显，一个稳定的房地产市场体系已经形成。 房地产市场主要特征： 房地产市场健康快速发展 目前，咸宁市房地产市场显现良好的发展态势，具体而言就是：房地产开发投资额增加，施工面积增加，销售面积增加，商品房价格增长，空置面积减少。 以2010年1—6月份为例，我市城区房地产开发项目82个开发面积达161万㎡，同比增长74%，计划投资24.1亿元，同比增长82%，批准预售面积44.34万㎡，同比增长35%。 1—6月咸宁城区楼市住宅和非住宅总成交5052套，相比去年同期的2176套，同比增长132.17%；成交总面积58.35万㎡，同比增长155.24%；成交总金额15.19亿元，同比增长182.87%。 从以上态势看出我市房地产业发展势头良好，房产竣工与销售同步增长，房地产投资建设于市民购买力两旺，充分表明咸宁市国民经济总体上运转良好，形成了一种良性循环。商品房价格慢慢上涨，稳中有升，空置房逐年下降，房价、空置率没有出现大起大落。按照国家规定，商品房空置率警戒线为15%，本市仅为5%以下，多层住宅房基本上买不到现房。即使有一些空置房，也都集中在相对偏僻和高层的地方。这可说，咸宁市房地产市场在平稳的过程中发展，没有泡沫经济，属于健康、蓬勃的发展状态。 深厚的市场潜力，吸引外来投资目光 随着国家政策调控的实施，全国楼市出现了变化和波动，银根压缩，贷款减少，随之开发商资金压力也就增加了，很多中型的开发商在一线城市开发成本较高，都将目光转向了二线、三线城市，由于咸宁拥有着较好的市场潜力，且目前土地价较低有着强大的增值空间。近年来，很多来自全国各地的开发商抢滩咸宁的房地产市场，这些开发商资金雄厚，观念超前，进入咸宁后，将推动建筑上档次，提高咸宁的形象，利于打造精品城市，创建园林城市，文明旅游城市。 房地产市场的预测： 客观地说：咸宁房地产业在投资开发规模，小区品味等方面与一线、二线城市比较，还有一些差距，但从这几年的住宅发展变化来看，成绩可观，从总体走势非常明显，那就是越活，越大，越雅。但是在总体整体楼市的供应结构来看，房地产市场可谓是喜忧参半，我们入市将面临着新的机遇和新的挑战。 利好趋势预测: 楼盘开发规模越来越大 土地交易日趋规范，必须通过招、拍、挂方式才可取得，与以前传统双方协商土地出让方式相比，这种土地的出让方式使得一些小的开发商无法进入房地产市场，使房地产市场得到净化。通过招商引资，外地一些开发商进军咸宁房地产市场，这些开发商资金雄厚，技术力量强，理念先进，他们出大手笔，开发出大的楼盘，市场集约化的程度明显提高，有利于提高住宅的整体质量，净化整个房地产市场，有利于减少与消费者的纠纷，刺激消费积极性，设计更趋人性化，容易形成社区，有利于提高城市形象。 机关事业单位取消分房和集资房，住房消费走向市场 近几年，咸宁市不断深入住房体制改革，取消单位分房及集资建房取得了很大的成功，住房消费市场日趋旺盛。以前单位分房及集资房，抑制消费者自己个性的要求，抑制了住房消费的扩大，现在根据自己的需求，可到市场上自由选择，促进了房地产的消费，活跃了房地产市场。 消费观念由实惠型转向享受型 随着生活水平的不断提高，许多人对住房条件要求越来越高，要求面积宽敞，环境优美，设施配套，功能齐全，大面积绿化，和中心广场喷泉的小区，根据本案的设计能够满足客户需求，本案也一定会越来越走俏。 购买房屋的人越来越多 咸宁是个年轻的城市，还是“8+1”核心圈城市，发展潜力非常大，改变住房条件的人越来越多，外来经商，创业的人多，他们也有很强的消费能力，给咸宁市房地产业继续发展提供了动力。 轻轨铁路建成给房地产业带来商机 武汉—咸宁的轻轨铁