零售项目经营模式对比网购、联营、租赁的对比及分析.doc

S（优势） W（劣势） 网购 消费群体广,不受地理区域限制; 送货上门，送货时间也可按需求选择； 对同类商品或商铺可第一时间做充分对比；(材质/售价/商铺信用度/历史成交情况/买家对已购商品的评价) 流通环节少，故 商品售价低； 网购易“爆款”，网络商铺大都以单品销售为主体来控制成本，消费者可选商品较局限，缺少连带销售； 商品品质，层次不齐,以次充好,龙蛇混杂； 直观性不强, 网络商品以图片形式展示,色彩、尺寸等各方面信息易失真,往往收到的实物同网上展示的图片有较大差异; 情感缺失，买卖双方因交易时沟通较少，只是单一的价格比对，故当问题发生时，常以退货方式解决问题，缺少换货环节，易造成销售流失； 物流弊端，送货上门是网购优势，可为降低销售成本及其他安全方面考虑，商家对托运的商品或贵重商品基本不投保或少保，但递送环节及环境是商家不可控的，货物在到消费者手前，在流通时就被损坏，或手机变砖头，正货变A货或假货的事件常有发生，不是所有的快递都包含验货，所以消费者在对大件或贵重商品的选购时还是以去实体店消费为主； 售后保障不全，不是所有的网购商品都随货附有发票，这对消费者的售后无疑是一潜在危机； 诚信缺失，商铺信用度/历史成交情况/买家对已购商品的评价等都可用技术手段造假； 网络诈骗，网络“钓鱼平台”层出不穷，为保障资金安全，消费者对网络上的商家及交易平台的选择至关重要，所以“便宜，于风险并存”； S（优势） W（劣势） 租赁 1. 管理运营成本低，降低经营风险； 2. 租金收益稳定； 3. 定额税5%（租户）； 4. 厂商资金回笼快； 5. 可为租户争取政策支持。 1. 签约期长,租户投入大，成本回收周期长； 2. 前期资金压力大，有一定的免租期及调整期（２年）； 3. 人气不足,租户占地面积大,从安全及形象等方面考虑,租户在经营时会优先侧重于店铺的整体装修, 个性化经营,但庞大的商铺多少会给人的感观是缺少人气； 4. 营销推广，出租方不给予租户经营营销上的支持，租户在营销上突出自身的市场号召力, 各自为阵，开展营销活动，可品牌个体的地域影响度毕竟有限，所以租户对外部商圈成熟度的依赖程度高； 5. 调整周期长,当市场行情发生变化时, 出租方应变能力差,较被动； 6. 商务纠纷多,租户如在合同期内经营出现问题,突发停业,出租方不可随意变更场地用途,必须要走司法程序,耗时长久,租金损失及大量司法成本是必然； 7．招商要求高，真正好的商业地产招商甚至比百货招商更加难，因为它不像百货一年有最少两次的调整，可以随时调整品牌。MALL就不行，租赁合同一旦签订，在合同期内，如果租户没有违反合同，就不能调整它。所以负责任的商业地产公司（不是那些中介机构），通常对进场的租户资格审查严格，否则会影响很大联营目前是主流，百货利润高于商业地产但是租赁式是未来的发展方向。物业通常是租赁，所以长远升值利润空间有限 MALL也就是商业地产的回报主要是租金，回报期很长控制力做租赁还是联营最主要和自身实力还有当地的商业氛围有关系，自身实力没到的做租赁，那样赚还是亏自己都算的清实力够大，，那最好还是选择联营。单纯的百货做起会比较吃力，而且百货这个业态，想做好，确实是需要些底蕴—-聚商气，聚人气，充分利用联营的营销手法，拉动人气，炒热物业，迅速提升商铺价值，实为理性选择。—4F： 部分边铺以“租赁”形式经营，4F也可全层或半场以租赁形式经营； 2.活动结算方式： 商场活动期间，要求各租户在此活动期间以联营方式结算，来配合我司活动（餐饮类参与方式及结算方式另案处理）。 可参考项目： 久光，梅陇镇，太平洋全线项目，百盛全线项目，上海巴黎春天全线项目等 参考项目特点： 两种经营模式并存，取长补短，掌握主动，合理规划，守住生存底线，扩大利润空间