政府法律事务业务团队理论研讨-山东德衡律师事务所.pdfVIP

政府事务业务中心 政府法律事务业务团队 2016 年9 月22 日｜第3 号 政府法律事务业务团队理论研讨 【研讨要点】 当宅基地遇上拆迁 ——浅谈城中村拆迁中遇到的宅基地权属（补偿主体）纠纷 【研讨笔记】 现阶段，我国的城市化还处于发展阶段，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社 会保障和福利性质，完全放开宅基地自由流转的条件还不具备，我国的司法实践对于宅基地的买卖 仍是限制的态度。但这并没有阻挡在市场经济的大环境下，农村宅基地正在以各种形式流转，再加 上宅基地权属登记制度并没有完全彻底的在基层很好的实施，造成大量宅基地及其地上房屋的权属 不明确。这种权属不明确往往会在拆迁时爆发出大量的纠纷，我团队就在辅助当地政府拆迁工作中 遇到了这样的问题，很多村民对于补偿主体的问题异议很大，借此，结合律师实务，谈谈拆迁中宅 基地权属（补偿主体）问题。 一、宅基地使用权的概念及特征 宅基地是农村的农户用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。 宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该 土地建造住宅及其附属设施。 宅基地使用权有以下特点： 1、宅基地的所有权属于集体经济组织所有； 2、宅基地使用权的主体是特定的农村居民； 二、农村宅基地拆迁怎么补偿 农村宅基地拆迁是分开补偿，即宅基地和地上房屋分开补偿： 一是宅基地补偿，由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接 给宅基地使用人，由村集体分配给村民使用。二是房屋补偿，而房屋的产权属于村民私有，因此房 屋补偿归村民所有。 三、拆迁中常见的宅基地权属纠纷 （一）宅基地使用权的转让 1、常见纠纷：（1）单独转让宅基地使用权；（2）外村村民购买本村房屋；（3）城镇居民购 买本村房屋 ；（4）无权处分共有房屋。 2、司法实践：根据《物权法》、《土地管理法》以及现行我国的农村土地政策，转让宅基地 使用权，必须具备以下条件： 德衡律师集团客户通讯 ▪ 政府法律事务业务团队 第 3 号 第 1 / 4 页 德衡律师集团政府与法律事务团队可为政府决策、行政行为提供法律意见参与规章草案、规范性文件论证； 参与合作项目的洽谈，协助起草、修改法律文书或者合同；为处置涉法涉诉案件、信访案件和重大突发事 件等提供法律服务；参与处理行政复议、诉讼、仲裁等法律事务。 （1）宅基地使用权不得单独转让、赠与、继承、遗赠，但宅基地使用权人可以将合法建造的 地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转与他人，宅基地使用权也随之转移。但宅基地使 用权及地上房屋均不可抵押。 （2）对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地 使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上 的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同 无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该 房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。 （3）《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”即农村宅基 地使用权实行按户共有。实践中，对于部分宅基地使用权人将房屋出卖给本村村民的，房屋买卖合 同并不因为存在部分无权处分而无效，但却无法产生宅基地使用权全部转让的效果，被无权处分的 宅基地使用权人，仍然有权要求房屋份额的财产权益。 3、拆迁中的一般性处理原则： （1）对于农业户口的自然人，拆迁改造后征用土地需要农转非安置的应当依法进行安置，拆 除的房屋根据各村的补偿方式给予补偿。 （2）对于外来人口落户本集体的有房户，由于历史原因通过购买等方式拥有了集体的宅基地， 因此在拆迁时应对其房屋给予补偿。补偿标准根据各村（居）的标准确定。 （3）没有落户本集体，但从本集体的自然人处购买了房产，司法实践中一般认定此种买卖为 无效的民事行为，接受补偿的主体仍然是该房产的原权利人（即原村（居）民），买受人的补偿一 般由原村（居）民与买受人进行协商处理。 （4）协商不成的，争议房屋属于“产权不明确的房屋”，为了保障建设项目的顺利进行，拆 迁人要提出补偿安置方案，报