土地开发潜力评价.DOC

基于城际轨道交通的TOD综合开发规划探讨 ——以广清城际石陂站周边地区为例 刘玮、卞芸芸、李珊 摘要：本文探讨在《珠三角城际轨道站场TOD综合开发规划编制技术指引（试行）》的规划框架下，以广清城际石陂站周边地区为例,对土地开发潜力、经济可行性、交通影响等规划核心问题进行分析研究，通过运用GIS空间分析、建设项目经济评价、交通需求预测与路网承载力评估等方法进行定量测算，围绕规划方案编制前——编制中——编制后进行全过程、多层次的规划评估提高规划的科学性，并结合地区的现状特征和TOD开发模式进行用地布局和城市设计，为同类型地区的规划建设提供参考。 关键词：城际轨道；综合开发；广清城际；TOD；石陂站 0.引言 2005年以来，随着国务院原则通过《环渤海京津冀地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地区城际轨道交通网规划》[1]，我国城际轨道交通的建设进入了快速发展时期，环渤海京津冀地区、长三角地区、珠三角地区等城镇群相继建成高速便捷的城际轨道交通网络，为中短途交通出行提供了新的选择，并将进一步影响城市发展和空间演变[2]。 为了更好的发挥城际轨道交通对周边地区发展的带动作用，国内各城市以TOD模式为主导，针对轨道交通站场周边地区规划进行了大量的探索[3]，但是从广州以往的实践中可以看到，TOD规划落地生根存在一定难度[4]。直至2012年，广东省住房和城乡建设厅率先制定了全国首个TOD规划编制技术指引——《珠三角城际轨道站场TOD综合开发规划编制技术指引（试行）》[5]（下称技术指引）。在该技术指引的引导下，广东省人民政府与广州市人民政府相继批复了三批珠三角城际轨道站场TOD综合开发规划。 本文以2015年10月最新批复的广清城际石陂站TOD综合开发规划为例，在技术指引的编制框架基础上进一步细化编制内容，优选论证分析的技术手段，为TOD综合开发规划提供新的思路和实践案例。 规划概况 1.1广清城际概况 广清城际位于珠三角北部，是珠江三角洲城际轨道交通网络的重要组成部分，联系广州市、清远市及沿线城镇的快速轨道交通线。它是落实“广清一体化”、支撑新型城镇化可持续发展、沟通珠三角与粤北地区的重要纽带。线路分两期建设，其中一期为广州北至清远站，线路长为38.868公里（广州市境内全长18.611公里，清远市境内长20.257公里），共设置6座车站，其中广州市内共设车站3座（分别为广州北、石陂、狮岭），清远市内共设车站3座（分别为银盏、龙塘、清远），预计于2017年通车运营；二期为广州北站至广州站，长度约25km，正在进行前期研究。 图1 广清城际在珠三角城际轨道网中的位置图 1.2石陂站及周边地区概况 石陂站是广清城际广州境内的第二个站点，位于花都区新华街道辖区内，距离新白云机场12.8Km，距离广州北站6.1km。石陂站车站设计为地面侧式站台车站，站址东侧紧邻京广铁路，西侧为花都区新华镇石陂村。客流组织采用下进下出式，设置地面站房和进、出站地道，车站建筑面积约4300平方米。 图2石陂站区位图 图3 石陂站周边地区规划范围图 石陂站周边地区规划面积330.80公顷，东至茶碑路，南至平步大道，西至红棉大道，北面至华工广州学院地块边界，基本涵盖了站点周边800米半径范围内的地区。由于受到现状京广铁路分割影响，站点东西侧两侧的开发程度差异较大。站点东侧大部分土地已被开发，北部为华工广州学院，南部为主要以新建、在建商品房为主；站点西侧主要为现状农田、旧村庄，洪秀全故居（全国重点文物保护单位）位于南部旧村。 土地开发潜力评估 为了能够准确分析站点周边地区的土地综合开发潜力，本文基于国土、规划、交通三大视角，选取区域因素、宗地因素、变动因素、交通因素4大因子共16个指标来构建TOD综合开发土地开发潜力指标评价体系，结合层次分析、专家打分等方法确立的指标权重，采用加权指数合法计算规划范围内各地块的土地开发潜力得分。根据得分将石陂站土地开发潜力划分为三个等级区域，定量指导广清城际轨道交通站点TOD 周边地块的综合开发潜力与备选区域划分。 表1 石陂站土地开发潜力评估指标体系 评估因子分类 评估指标 说明 量化方法 国土视角 区域因素 集聚条件 产业集聚度 地块与周边用地的空间集聚关系 量化 基础设施完备度 学校设施完备度 周边学校的完备程度 分级赋值 医院设施完备度 周边医院的完备程度 分级赋值 环境因素 景观度 地块与水域、公园景观等的临近度 量化 宗地因素 区位因素 繁华度 距离区域商业、服务中心的距离 量化 改造难度因素 三旧改造难度 三旧厂房对土地储备的影响 分级赋值 用地许可情况 地块许可信息 地块许可信息对地块的限制 分级赋值 地形因素 高程 坡度对地块的限制 分级赋