20168.19土地增值税疑难问题政策辅导（王波-视频）-广州市地方税务局.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * Company Logo Company LOGO 土地增值税清算疑难问题辅导 税政一处王波 主要内容 公建配套的成本扣除 营改增对土增税的影响 清算后转让的土增税管理 改制重组的土增税征免 车位转让的土增税处理 一、营改增对土增税的影响 《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条规定： 土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。 （一）土增税收入确定 例1：A房地产公司销售一套房屋，含税销售收入为1110万，假设对应的土地成本为400万，则纳税人如何确定土地增值税收入？ 情况一：假设A房地产公司选择简易征税方式 不含增值税收入=含税销售额/(1+5%) =1110/(1+5%)=1057.14万 土增税计税收入=1057.14万 （一）土增税收入确定 情况二：假设A房地产公司为一般纳税人并选择一般征税方式 应交增值税=（含税销售额-土地价款）/（1+11%）×11%=（1110-400）÷（1+11%）×11%=70.36万 （一）土增税收入确定 穗地税函[2016]188号.doc 原因： （二）土增税扣除项目金额的确定 《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条规定： 土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。 1.结合纳税人取得发票的类型判定 2.与转让房地产有关的税金不含增值税 条例细则第七条：与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 43号文：土地增值税收入为不含增值税收入 处理原则：增值税税金不得作为与转让房地产有关的税金扣除，但纳税人缴纳的城市维护建设税、印花税、教育费附加等，仍按原规定进行扣除。 3.差额征税土地成本的处理 例1：A房地产公司为一般纳税人，销售自建房地产项目，选择一般纳税方式，含税销售收入为1110万，对应的土地成本为400万，土增税清算时应如何确认土地成本？ 不调减土增税税前扣除的土地成本 4.旧房转让的扣除项目确认 《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（[2006]21号）第二条的规定：旧房转让的土地增值税扣除项目可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 发票所载金额的确认应于43号文保持一致: 营业税票按发票价格；增值税专用发票按不含税价格；增值税普通发票案含税价额 重置报告为不含税价格 二、车位转让的土增税处理 Company Logo （一）车位可售面积如何确定？ 穗地税函[2014]106号：“可售建筑面积”应为《房地产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的每个可售车位的“套内建筑面积”之和与车位“另共有面积”的合计数。 另共有面积：市国土房管局关于明确车位共有面积性质的复函.ceb 车位产权证：车位产权证.doc 三、车位可售面积如何确定？ 穗地税函[2014]106号：“可售建筑面积”应为《房地产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的每个可售车位的“套内建筑面积”之和与车位“另共有面积”的合计数。 另共有面积：市国土房管局关于明确车位共有面积性质的复函.ceb 车位产权证：车位产权证.doc （二）车位成本如何分摊？ 对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金，或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，在计算土地增值税扣除项目金额时，应根据国税发〔2009〕91号规定第二十一条规定，土地出让金直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分），不作为项目的共同土地成本进行分摊。 Company Logo （三）“地上车位”的成本如何扣除？ 对物权法已明确属于全体业主共同所有的建筑区划内的公共道路或绿地，纳税人改造成“地上车位”用于出租或变相转让的，土地增值税清算时，不计清算收入，不允许扣除改造支出的成本、费用。但“地上车位”对应的公共配套设施费允许扣除。 对纳税人出租或变相转让其他明确属于全体业主共同所有的公共配套设施的，按照前段原则处理。 Company Logo （