教案岳阳市岳阳楼区商业调查报告.pptVIP

一、岳阳市商业城项目总用地面积20937平方米，总拆迁面积74213.55平方米，商业城整体产权大部分归岳阳湘城置业有限公司（原湖南城陵矶实业股份有限公司 ）所有，部分产权归私人所有，整体产权相对明晰。 二、岳阳市商业城目前部分用于经营家具、休闲娱乐，整体建筑老旧，内部混乱，大部分为私人出租用于经营招待所，整体环境脏乱，商业价值较低。 商业城改造项目概况 三、项目毗邻火车站保证了周边的人气，但结合目前岳阳市的整体商业，另一方面也局限了项目的业态定位。目前来看，项目最适于开发酒店项目。这与我司的项目定位上存在偏差，因此在考虑介入该地块之前有必要仔细斟酌项目的业态规划。 岳阳商业现状分析— 调研总结 2、市场供应严重饱和，供应投放量供大于求 另一方面，目前岳阳楼区在售或者在招商的项目不在少数，各类商业地产投资商都以各类营销手段争取在这场投资争夺战中分得一杯羹。投资商在保证优质项目的同时还必须同时对销售通路设计、促销手段、推广频率等策略方面进行综合考虑。在一定程度上必然加大了投资风险和投资成本。 1、在经营性商场当中，缺少行业的领导者，还没有形成市场上的垄断。 在目前的岳阳商场当中，只有经营情况稍好的商场，没有经营占绝对领先优势的商场，现有商场不能具有绝对的影响，对其他商场产生直接的经营压力。未能形成单个商场的垄断地位，与各大商场的素质，如购物环境、商场规模，经营形态、业态分布、经营管理等各种要素都比较落后有关，同时给后来者以一个可乘之机。 根据市场发展的普通规律，一个成熟的商业圈结构，都有一个至两个龙头商业企业带动整个商圈的发展，在其中起到带头与表率作用，东茅岭商业步行街甚至整个岳阳市商业市场缺少行业垄断者和行业领袖的状况，充分说明了岳阳商业市场不成熟，还大有潜力可挖掘。结合南辅道综合体项目，无论在地理位置上还是在经营面积上都具备了优势，成功的开发经营使其成为当地商业龙头不无可能。 3、在投资群体方面，经过商业步行街前期商业物业的掠夺式开发，原始积累的投资者已经消耗殆尽，估计暂时性的将出现一个市场投资空白，从现有在售物业的情况来看，销售速度普遍停滞不前，就是这种情况。需要重新培育投资者热情，拓宽投资者、消费者的群体、重新认识市场。 调研总结 项目地块分析— 南辅道商业综合体项目：单从位置和面积上考虑无疑是开发潜力巨大的优质项目，但项目整体拆迁难度巨大，无疑加大了整个项目的开发周期和开发成本。另一方面，已介入该项目的湖南友谊阿波罗股份有限公司在当地属于具有一定实力的商业地产企业，政府方面对其也具有一定的认可度，这也将成为我司介入该地块的一个主要的阻力。综上所述，建议我公司目前不要考虑该地块，可关注其整体项目的进度，一方面可学习了解其在拆迁上采用的方式，另一方面可跟进其招拍挂的时间。 岳阳市商业城改造项目：结合目前岳阳的整体商业格局，项目毗邻火车站的地理位置在一定程度上限制了项目的业态选择，初步分析，该地块用于投资酒店为优先考虑业态。故我司在考虑进驻该地块前应着重斟酌项目的业态定位。 谢 谢！ 折中致和，快乐分享 投资发展部 2012.6.1 * 折中致和，快乐分享 岳阳市岳阳楼区市场调研报告 岳阳市概括简述 目录 项目地块概况 岳阳商业现状 附：商业城改造项目 调研总结 产业增加值（单位：亿元） 同比增长值（%） 地区生产总值 1899.49 14.2 第一产业 230.18 3.5 第二产业 1078.57 18.6 第三产业 590.74 14.6 人均生产总值 34658 11.2 财政收入（单位：亿元） 同比增长（%） 全市财政总收入 139.61 25.9 税收收入 117.60 25.0 预算收入 51.90 24.4 居民消费品价格指数 (CPI)102.5 2.5 注：（城市上涨2.9%;商品零售价格上涨2.4%） 居民收入（单位：元） 同比增长（%） 全市城镇居民人均可支配收入 17312 10.4 注：人均工资性收入11589元，增长10.2% 农村居民人均纯收入 5988 12.2 注：人均工资性收入2462元，增长16.1% 城镇居民人均消费性支出 12177 6.8 注：（人均旅游支出增长42.9%） 农村居民人均消费支出 4989.6 16.7 注：（人均家庭设备用品及服务支出、衣着支出分别增长100.3%和12.5%） 岳阳基本经济指标 注：后3—8页详细介绍岳阳概况 岳阳市概括简述 城市概况 岳阳古称巴陵，又名岳州，是一座有着2500多年悠久历史的文化名城。位于湖南省北部，湘北（岳阳、常德、张家界、益阳）的政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地。岳阳是 湖南省的政治、文化、经贸、交通次中心 城市，地处