2014年12月慈溪龙山项目市场定位报告.pptxVIP

慈溪龙山项目市场定位报告蓝城中和 市场拓展部2014年12月12日Part 1、城市解读GDP收入排名慈溪第七位2012年镇域GDP收入龙山镇达到34.4亿元的，具有较强的区域经济实力人口基数薄弱，龙山新城是重点发展区域龙山镇总面积140.86平方公里，现有户籍人口6.4万人，暂住人口6.7万人。慈东工业区龙山镇由龙山、三北、范市三镇和慈东工业区于2008年合并而成三北-范市片区：由原三北镇和原范市镇组成，是目前镇政府所在地，老镇区配套相对成熟，居住环境相对较差。龙山片区：由原龙山镇组成，老镇配套相对成熟，居住环境相对较差。龙山新城：未来重点打造区域和新镇政府所在地，目前还处于规划和初级开发阶段，属于房地产开发陌生区域。慈东工业区：目前发展有一定规模，已超过三百家企业落户。龙山新城三北范市片区龙山片区新城定位为慈溪东门户，滨海生态新城2012年镇域GDP收入龙山镇达到34.4亿元的，具有较强的区域经济实力城镇定位：龙山是慈溪主要发展城镇之一，是慈溪对接宁波发展的重要板块。功能定位：慈溪市域东部区域性先进制造产业集聚区，以人文生态旅游为特色的新型发展区。人口规模：到2020年，城镇的人口规模为17.2万人，区域城市化水平为75%。用地规模：到规划期末，建设用地总面积25.77k㎡，人均建设用地149.8㎡。发展方向：龙山向北发展为主，三北向西发展为主，范市向南发展为主，慈东发展伏龙湖西部地块。未来规划的沿海高速将会极大便利出行规划高速出入口，“十二五”期间将贯通全区，目前尚未开始动工建设。沿海高速交通体系：7条对外交通，构筑全方位交通体系。高速公路：沿海高速公路（新建）。区域干道：中横线（扩建）、329国道（扩建）、329国道南复线（新建）、沿海高速连接线（新建）、沿海北线（新建）和329国道与镇海九龙湖的连接线（新建）。轨道交通：轻轨3号线延伸段。省级开发区，未来将导入大量产业员工目前慈东产业区已形成一定规模，具备较强的产业基础，集聚了一批实力购买群体共70平方公里分五期开发建设：一期、二期：面积22平方公里，已经建成，已落户企业315家，现有投产企业180家，投资亿元以上项目近40个， 2012年实现工业总产值200.1亿；三期：面积7平方公里，产业定位是新材料、新能源、电子信息和高端装备制造；四期：面积13平方公里，产业定位是石化新材料、石化研发及装备制造；五期：面积27平方公里，目前正在围垦，产业定位是海洋装备及智慧产业。一、二期（科技创业园、装备汽配产业园）五期（海洋装备和智慧产业）三期（新兴产业园）四期（石化产业园）园区内厂房慈东公交站管委会行政中心文体中心区域还处于开发的起步阶段规划设施集行政、教育、商业、医疗于一体的现代化新城，目前还处于起步阶段在建规划图书馆龙湖商业中心龙山镇政府（在建）星级酒店医院（在建）文化馆市民广场体育馆慈东幼教中心龙山中学客运中心地铁3#线龙山站区域现状：龙湖香醍漫步伏龙湖、伏龙山龙山镇政府光大湖畔1号龙山医院龙镇大道城市判断一：市政建设力度空前，功能配套先行，未来将集聚三大片区人口；镇区人口迁移需要时间和政策支持，短期来看区域的房地产价格上涨动力不足！城市判断二：慈东工业园区将是重要的机会点，产业链将会带来大量的外来人口；但这部分需求有较高的流动性，经济能力有限，总价的承受能力有限！区域特点：乡镇级别处于启动期的新区，吸附力有限，人口基数薄弱能级和人口决定了增长存在较大不确定性，发展周期将会非常长！对项目的启发：房地产售价短期不具备成长性，本案应严格守住成本线，产品主打短平快，借势教育、专业市场等配套资源。Part 2、区域市场解读区域土地价格连年下跌2010年至2014年龙山新区成交土地的楼面价来看，价格逐年下降2010年1740元/㎡竞得单位面积(亩)用途容积率（≤）成交总价(万)楼面价成交地价（万/亩）交易时间?宁波光大置业有限公司157.29住宅（含商住）1210002003133.522010年宁波光大置业有限公司13.1住宅（含商住）≤11180135190.08 2010年竞得单位面积(亩）类型容积率（≤）成交总价（万）楼面价成交地价（万/亩）交易时间上海龙湖置业发展有限公司137.81商住1.211430103782.942012/4/27上海龙湖置业发展有限公司152.2商住1.21162595576.382012/4/27上海龙湖置业发展有限公司123.67商住1.2873688370.642012/4/272012年961元/㎡竞得单位面积(亩）类型容积率（≤）成交总价（万）楼面价成交地价（万/亩）成交时间众安集团有限公司148.24商住2.51190448280.32013/2/1众安集团有限公司148.24商住2.51190448280.32013/2/120