上海市嘉定区及南翔镇房地产市场基础报告.doc

肆、上海市嘉定区及南翔镇房地产市场基础报告 上海房地产市场总体概况 上海房地产市场宏观数据 主要年份房地产开发投资和经营情况 主要年份房地产开发企业房屋建筑面积和造价 指 标 2000 2007 2008 房屋施工面积 （万平方米） 5 523.23 10 766.72 10 390.67 住 宅 4 263.50 7 642.79 6 872.10 # 别墅、高档公寓 254.11 1 492.75 1 337.61 办公楼 515.10 935.23 1 084.47 商业营业用房 438.47 1 131.86 1 222.53 其 他 306.16 1 056.84 1 211.57 房屋竣工面积 （万平方米） 1 643.62 3 380.12 2 475.04 住 宅 1 388.01 2 752.48 1 763.33 # 别墅、高档公寓 66.38 406.42 234.45 办公楼 95.93 138.89 205.67 商业营业用房 100.16 256.46 221.56 其 他 59.52 232.32 284.49 房屋竣工价值 （亿元） 355.79 1 046.58 624.12 住 宅 270.29 829.59 405.83 # 别墅、高档公寓 20.66 211.23 66.46 办公楼 45.41 62.97 76.15 商业营业用房 24.29 87.49 69.50 其 他 15.80 66.53 72.64 竣工房屋平均造价 （元/平方米） 2 164 3 096 2 522 住 宅 1 947 3 014 2 301 # 别墅、高档公寓 3 112 5 197 2 834 办公楼 4 733 4 534 3 702 商业营业用房 2 425 3 411 3 137 其 他 2 654 2 864 2 553 上海房地产市场交易数据 主要年份上海商品房销售和出租情况 2000~2008年上海市住宅均价走势 2008年上海各区域成交均价情况 2009年1~10月中旬上海商品房市场交易情况 2009年1~10月中旬商品房累计成交（包括住宅、写字楼、商业及其他） 区县 套数(套) 面积(万㎡) 全市 234,189 2,411.01 住宅 185,424 2,015.01 写字楼 14,635 145.43 商业 17,267 167.53 其他 16,863 83.04 近年来上海二手房交易情况 小结 94年以来，随着城市化的进程的加快，上海的房地产市场进入快速的上升通道，直到2007年不管在成交面积、成交均价、利用外资、施工面积、竣工面积等等数据上都出现井喷，达到历史高峰，而到2008年，由于时滞效应，2005至2007年间颁布的紧缩政策在2008年体现出效果，当年上海房地产市场进入调整周期。2008年9月爆发的金融危机进一步加大了调整幅度。4季度开始，政策调控方向由紧缩转向放松，对中低端住宅市场的稳定起到一定作用，但由于经济放缓对需求的打击，整体市场还是表现平平。 住宅市场呈“量价齐跌”态势。第四季度发布的住宅鼓励性政策促使整体市场成交量有所回升，但充裕的供应使成交价格仍然走软。而高端住宅市场并未受惠于政策利好，价格和成交量继续下滑，但是19个区县中，卢湾区的住宅均价为最高，仍达到46,013元/㎡，崇明住宅均价为最低，在3430元/㎡，而与邻近的普陀区、长宁区、青浦区、宝山区四个区域的住宅成交价格相比，南翔镇所属的嘉定区住宅均价最低，在7068元/㎡，相差上一位的青浦区727元/㎡。 写字楼市场方面，全球金融危机对写字楼需求的巨大打击，加之新增供应放量增长，写字楼市场成为4季度下挫最严重的领域。截至2008年年底，空置率达10.2％，而租金季度跌幅达到21.6％，完全抵消了前三季度的累计涨幅。 受强劲的零售销售和众多国际知名品牌进驻上海影响，2008年零售物业市场表现良好，截止年底租金水平保持上升态势。此外由于人口聚居，社区发展渐趋成熟，新兴区域购物中心的租金增长和空置率表现好于市中心。 随着工业活动和对外贸易的放缓，上海工业物业市场也趋于下行。然而得益于供应稀缺和需求旺盛，物流仓储物业的表现优于厂房物业，尤其是高端物流仓储物业。 2009年上半年上海房地产市场发展平稳。由于中央政府经济刺激计划有效减缓了经济下滑势头，房地产市场气氛也有明显好转。随着股市的大幅反弹，第二季度市场信心逐渐提升，带动房地产，特别是住宅需求显著回升，从上海政府公布的1~10月中旬数据来看，商品房总成交面积已达到