别墅如何营销_09205.docVIP

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别墅如何营销_09205

别墅如何营销007年下半年宏观调控以来,福州楼市受政策影响,成交量下降,销售速度缓慢,市场观望情绪严重。福州房地产销售进入淡市。面对这种局势,开发商在积极地寻求解决办法,通过打折、促销等各种活动来拉动销售,但是在市场大局面前,销售形势仍不容乐观。作为二线城市的福州,目前在售以及将要推出的别墅产品有近20个,除了一些老的项目如大洋鹭洲、运盛美之国、翠湖山庄ⅱ期云顶、长滩美墅外,还有一些咄咄逼人,很强势的新项目,如北纬25n 、水岸君山、正祥橘郡等。对于福州这样一个中等城市来说,今年福州别墅的推案量令人惊叹,销售的竞争也白热化。 为了给福州地产开发商搭建一个交流的平台,在未来的发展中更好地借鉴好的经验和观点,为此福州搜房网特举办此次大话地产,与榕城地产界精英来共同分析和探讨福州别墅的现状与发展等问题。 主持人:最近的一个状况是,福州的整个地产市场都非常地淡,我们手上有收到一个数据,从销售的面积到套数都比较小。金山连房价都一直往下,有几家我们问价格有没有变化?他们都是没有。但是我们一打电话给售楼小姐,她们就说你可以过来看,我们会赠送什么什么的,比如说装修金、置业金等等。在这么淡的市场的时候,别墅的销售应该要怎么走呢?比如像前一阵子做的,有的公司抓一些潜在的客户做一些活动,会有很大的效果吗? 陈智勇:像90平以下的,属于年轻人一定要用的房源,这是刚性需求,这绝对没问题。另外就是120-150的,更多的是投资性的,这种东西受到大的市场的情绪的影响。但别墅是说属于一种中高端的,受到这种影响并不大。 主持人:你觉得别墅的销售状况实际上对这个市场的影响不是很大?教授你怎么看? 刘福泉:我觉得出现一些降价一样,还是很正常的现象。因为量很集中,大家都希望买别墅,钱哗哗哗那样买可能不太现实,别墅早已是一对一营销了,一周一套、甚至一月一套也正常。我刚才说福州的别墅市场险些被2005、2006年的市场毁掉了。很多的开发商把福州的别墅市场低估了,别墅一卖完基本价格都是翻番的。如果公寓的房价过高的话,我觉得别墅的价格相对来说还是偏低了一点。但是现在的问题的罪魁祸首还是要追溯到2005、2006年的时候。消费者来讲,别墅跟公寓相比,对方位并不是特别地重视。郑景枫:自然的景观更重要。 刘福泉:在这种的情况下,就要看全市的别墅量,如果大了的话,就让别墅的消费非常地累。 主持人:到今年年底我们稍微做一了一个统计,就是独栋的话差不多是两千,不包括联排。这个价位大概都在,最高我们就不说了,平均差不多500万吧。 张征勇:2007、2008、2009年的别墅的量为什么比较大?其实这个时间段有点错位,应该说楼市旺盛的时候都是做郊区,销售很衰的时候做市中心,反而在这个时候我们小区郊区有这么大的量,所以这就是为什么我们大家感到这么困惑,就是我们逆市而为。 主持人:对啊,这就是我们为什么觉得怪异的原因,本来应该市场不好的时候要做市中心的。 刘福泉:我们所有的城市都是摊大饼,2003年的时候统计销量第一的是鼓楼、接着是晋安,后来是台江,现在是金山了。王梅清:你拿完地,项目的定位只能做别墅。现在看来金山的还有很多项目没有开发,像正祥橘郡一样,不可能也开发电梯公寓房。还有一个,我觉得客群对于别墅来说,不可能像2005年的时候的销售量,财富的积累不可能那么快。另外,联排的客群都是白领、金领,银行、电力占了很大的部分。私营业主属于暴发户或者个体企业主还是相对少及,就是文化比较高的客群多。今年有一个很致命的问题,就是国家把公积金给限制了,原来都是一千多两千的公积金,现在限到五百多了,所以我们别墅的客群在萎缩。 主持人:那么各家要怎么争客户。 张征勇:其实刚才有谈到,现在市场需求的导向,有人说女人永远少一套衣服,就像男人永远少一套别墅,别墅的需求还是根本存在的。就看我们如何引导,如何去尽力实现这种标准。我们福州的这种购买量还是比较乐观的,但是为什么没有去选择这个产品,看来引导的还是不够。 刘福泉:最近大家都知道通货膨胀得很厉害,你问周周围的人,没有谁说收入增长能跟通货膨胀相抵销,基础上工资是不动的,这就是导致大家的预期不太好。 翁闽伟:我们一直没有告诉消费者到底住别墅跟住其他的产品有什么不一样,我们有问过消费者,你觉得别墅和其他的产品有什么不一样?大部分人都是说没有住过别墅。其实归结起来就是一条,别墅就是生活的最高境界,我们没有告诉消费者,买别墅就是要买一种新颖的生活方式。所以说我们这个市场的消费者是非常盲从的,其实叠拼别墅跟复式楼没有差别,其实复式楼的景观还更好。但是别墅你所得到的品质感和舒适感是不可比的。所以今后在媒体的诉求上面,我们要更多地倡导这种声音,我们应该告诉大家,我们有推出这样那样的别墅。 刘福泉:任何一种产品,不管汽车也好,服装也好,都是一种生活方式。我去看一个产品的时候,我

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