土地增值税2014.pptVIP

主讲：叶斌 教学目的要求 1.了解我国现行土地增值税的内容 2.理解现行土地增值税的概念、特点及意义 3.掌握土地增值税的征收制度 第一节　纳税人、征税范围和税率 一、纳税人 　 转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他随着物产权，并取得收入的单位和个人。 二、征税范围 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 判断依据 (一)征税范围的确认依据 1．国有土地转让 注意： 转让非国有土地 出让国有土地的行为均不征税 2．产权发生转移 3．取得相应的收入 (二)征税范围的若干具体规定 1．以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业，不征 将投资联营房地产再转让，征 2．合作建房 建成后自用，不征 建成后转让，征 3．企业兼并转让房地产 暂免 …… 4．房地产交换 单位之间换房，有收入的征 个人之间互换自住房，不征 5．房地产抵押 抵押期间不征 抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征 6．出租 不征(无权属转移) 7.房地产重新评估 不征(无收入） 8．国家收回房地产权 不征 9．继承、赠予 继承不征(无收入)．赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务的人，不征 非公益性赠予，征 三、税率——四级超率累进税率表 应纳税额的计算 应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率） 例：某房地产公司转让商品楼获得收入8000万元，计算增值额时准允扣除项目金额3500万元，计算应交土地增值税。 1.增值额=8000 - 3500=4500（万元）；2.增值额占扣除项目金额比例 ＝4500÷3500×100%＝128.57%3.适用第3级税率，即50%，速算扣除系数15%。 4.应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数= 4500×50% - 3500 × 15% = 1725(万元） 第二节 应纳税额的计算 一、转让房地产增值额的确定 转让房地产收入 - 税法规定的扣除项目 （一）收入额的确定 货币收入＋实物收入＋其他收入 （二）以评估价格确定转让房地产收入 1.出售旧房及建筑物的 2.隐瞒、虚报房地产成交价格 3.提供扣除项目金额不实的 4.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的 二、应纳税额的计算 （一）转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法 （二）出售旧房应纳税额的计算方法 （三）特殊售房方式应纳税额的计尊方法 （一）转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法 1.计算增值额＝收入额-扣除项目金额 2.计算增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％ 3.确定适用税率 依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率 4.依据适用税率计算应纳税额 应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 税法规定的扣除项目 1.取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权支付地价款＋相关费用 2. 房地产开发成本 开发土地和新建房及配套设施的成本 3. 房地产开发费用 利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部确定的其他扣除项目 4.与转让房地产有关的税金 1.非房地产开发企业（3税1费） 营业税＋城市维护建设税＋印花税+教育费附加 2.房地产开发企业（2税1费） 注意：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。 5.财政部确定的其他扣除项目 注意： 对从事房地产开发的重要扣除项目 允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。 例题 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元．开发写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税． 答案 答案 (1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 (2)房地产开发成本为3000万元 (3)房地产开发费用 =500-50+(1000+3000)×5％=650(万元) (4)允许扣除的税费为555万元 (5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20％加计扣除=(1000+3000)×20％=800(万元) (6)允许扣除的项目金额合计 =1000+3000+650+