九星批发市场招商策划.docx

九星青浦批发市场招商策划经营定位篇2一、项目分析2（一）地理位置2（二）项目现状2（三）项目SWOT分析3二、项目经营选项分析8三、项目定位12招商篇14一、招商范围14二、招商区域14三、招商条件14四、招商原则15五、招商策略15六、招商运作流程：16七、招商目标及总体计划19八、招商准备相关工作19管理篇20一、商业管理宗旨20二、经营管理方面20三、经营服务方面22四、项目管理结构23五、人员配置24广告宣传篇25一、广告目标25二、广告宣传受众25三、广告媒介选择25四、广告方案26五、形象包装方案27六、活动策划（略）28项目策划、招商运作具体时间及工作内容28经营定位篇一、项目分析（一）地理位置九星青浦批发市场位于著名商圈—沪嘉商圈的嘉松中路上，奥特莱斯购物广场和吉盛伟邦店的北侧，。（二）项目现状九星青浦批发市场原为多幢2层的工业厂房，随着沪嘉商业区的形成而改变，一、二楼也随之改为商铺使用，项目的经营也经过专业化调研和策划初步定位批发购物商圈，商户中有家纺批发商城、羊毛衫商成、皮货商城、名牌鞋批发城、家具批发商城、有色金属批发商城、汽车配件、汽车美容与汽车5S店、和麦当劳、肯德基店等较具实力的品牌商户，也有临时出租经营高档礼品的商户。项目外立面均新装修，二楼商城内一期和二期工程有横跨天桥直通个家门店、各期商城分割成小面积独立商铺（面积多在6-500㎡）。项目空地的广场已经建好停车广场，停车广场把九星青浦批发市场连成一片便于购物的商圈。（三）项目SWOT分析3.1总表优势分析（S）⑴区位优势⑵项目可塑性强⑶人气优势⑷配套优势⑸自有物业的劣势分析（W）⑴项目规模较小⑵所在路段交通环境差⑶项目形象较差⑷地段机会分析（O）⑴沪嘉商圈⑵细分经营市场，进行独特的市场定位威胁分析（T）⑴沪嘉商业区的经营全面⑵沪嘉商业大型新项目启动，对本项目有直接威胁⑶项目以往经营的不成功留下的暗影3.2优势分析（S）⑴区位优势项目地处沪嘉商业区，为上海的首席大型商业批发区，是全国有名的商业区之一，是本市商贾云集、商机最深厚的地方，沪嘉的轻纺服装专业市场是全国的轻纺、服装和家具产品批发、交易中心，吸引全国各地的客户。并且沪嘉是全国商业业态最全面的商业区，几乎所有的商业业态都已经进驻沪嘉商圈。本项目所在区位极具发展潜力的。优势应用：沪嘉作为上海商业的制高点，是项目推广宣传的最有利之处，是项目推广的重点之一。⑵项目可塑性强九星青浦批发市场约87000㎡，规模很大，但还可向上发展，整合奥特莱斯和吉盛伟邦连成一起，作为一个整体商业项目推广，项目规模近八万㎡，从而使项目达到一定的规模商圈。而与南面的奥特莱斯之间的广场则姊妹市场，如此规模的室内广场是轻纺、服装产品推广、发布的最佳场所优势应用：整合项目可利用的一切有利的资源，使项目更具竞争力，投入资金改造，充分发挥项目的潜力。⑶人气优势沪嘉每日近万台的车的购物人流量，为本项目带来极大的人气与人流优势应用：人流、人气是今后经营的最大支持，大量的人流能提供给目标客户信心的保证。⑷自有物业的优势在不是统一的商业店铺经营权，那么商业诈骗就会时有发生，只有以自有物业招商，自有物业是对供应商的最直接的信心保证（不管是招商经营还是自营均是）。优势应用：利用自有物业作为项目推广的宣传卖点之一，树立客户对项目的信心。3.3劣势分析（W）⑴项目规模较大目前项目一楼大部分以商城店铺形式出租，规模过大不利于项目的定位和招商，但利于商业推广和后续经营的持续性。应对措施由于项目有拓展空间，向上、向南可扩大项目经营规模⑵所在路段交通环境差项目紧靠的沪青平公路，由于道路是多年前规划建设的，道路较窄，通行能力小，沪嘉由于人流、车流大，是上海交通状况较差的区域，班车和地铁等公共交通环境需要继续改善。⑶项目形象较差由于是建设厂房的楼宇，并且为办公及厂房用，外立面很新但不利于商业氛围的打造，甚至有部分外墙需要玻璃透明和灯光的宣传吸引眼球，项目外观形象不利于商城招商和人气指数提升。应对措施：对项目投入资金进行整改和二次装修。⑷地段项目虽处于沪嘉商业区范围，但却是商业区的边缘位置，相对于沪嘉商业区奥特莱斯和吉盛伟邦等其他物业相比，地段处于劣势。3.4机会分析（O）⑴沪嘉商圈沪嘉商圈巨大的白领人量，每年数亿的市场销售份额，经营任何与奥特莱斯共享人气的产品均有成功的可能，奥特莱斯在全国的影响力近年越来越大，市场销售额近年飞速上升，是商业经营的金矿，是产品走向全国的平台，吸引无数的商家前来投资。机会挖掘：目前沪嘉的商业正在升级换代进行中，抓住沪嘉商业氛围越来越成熟的时机，是本项目成功的机会。⑵细分经营市场，进行独特的市场定位细分目标市场，选定适合企业发展的市场是目前企业成功的关键，在沪嘉商圈这样业态不太齐全的商业区，对市场进行细分是非常必要的，寻找独特的市