云南省个旧市房地产市场调研报告.doc.doc

云南省个旧市房地产市场调研报告 一、个旧市概况 1、个旧总体概况 （1）位置及范围 ????个旧位于云南省南部的红河州，坐落在红河北岸，距昆明280公里。1951年1月1日正式成立个旧市，属省辖市，1958年划归红河哈尼彝族自治州管辖，红河州人民政府随即从蒙自迁移个旧，个旧成为红河州政治、经济、文化中心。在历时45年之后，2003年11月，红河州人民政府又回迁蒙自。个旧市区地处阴、阳两山之间，在市区12平方公里的范围内，有一个面积为0.7平方公里的金湖，湖周围是一幢幢鳞次栉比的楼房。 （2）自然条件 ????个旧处于哀牢山脉之中，北回归线穿境而过，区内山地面积占86%，为典型的山地城市，整个城市呈U形的地势，底部为金湖，周边是群山环绕。该地的气候条件非常独特、优越，属于亚热带高原季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季如春，年平均气温16°C。 （3）人口状况 ????个旧总人口45.33万，其中城镇人口30.95万，市区常住人口20万，境内世居彝、壮、回、苗、傣、哈尼等少数民族共12万多人。 2、个旧城市建设现状 个旧是闻名中外的锡都，也是云南工业的发源地，是一座典型的工业城市。自党的十六大以来，中共个旧市委、政府确立了以老工业城市的提升改造为一个突破口的工作思路。 个旧的城市建筑均以现代风格的高层楼房为主，是云南省高楼群最为集中的城市之一，现代都市气息十分浓重，被外地游人誉为“小香港”。目前个旧市的建设正朝着精品城市的目标前进。近年个旧市采取新区开发和旧城改造并举，城市外延扩张和内涵提升并重，加速城市总体发展。 3、个旧各项配套设施现状 ????个旧市区基础配套成熟，个旧市机关幼儿园、绿春小学、个旧一中等教育配套完善，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行等金融网点密布，个旧市中医院、人民医院、妇幼保健院等医疗机构全面保障人民健康，中小型商场和便利店众多，更有红河州体育馆、工人文化宫、农贸市场等丰富人民物质文化生活。 4、个旧交通组织现状 目前个旧交通围绕金湖形成纵横交错的十几条线路，城市交通四通八达，形成了与周边五县1市的联通格局。随着个屯遂洞的贯通，个旧的交通优势和区域优势显得更加重要，成为跨越东南亚的国际要道口。 在交通工具选择上，个旧居民主要偏爱步行或驾车出行两种方式，公交等其他方式为辅。 5、个旧居民收入情况 个旧居民收入情况呈现两极化趋势，以矿业主为代表的富人阶层收入水平高，购买力强，而普通居民月收入在1000元左右，公务员、事业单位及大集团中层职工月收入在2000—3000元之间。 ? 二、个旧市房地产市场分析 1、发展概况 个旧市城市由于受地形地貌约束，城区规模难以大规模扩张，只能就现状进行改造。但随着城市化建设的进程，房地产市场发展势态良好，市场供需基本持平，一般在售楼盘都能为市场所消化。2008年1—9月，房地产开发投资额3.5亿元，比上年同期增长1.1倍。目前，一般的住宅价格范围在2300-4000元/㎡，个旧房价一直以来都是红河州最高的。然而个旧市房地产市场营销仍处在初级阶段，以产品本身的地段、价格等影响消费者，缺乏统一的整合营销手段。 2、近年房地产市场审批与面市 表1：个旧市近年房地产项目审批及面市对比 年份 审批项目 面市项目 2006 19 6 2007 14 3 2008 26 4 ??????注：2008年数据统计时间为1—4月份 从上表可看出，个旧市房地产项目近年来在审批和面市方面存在巨大反差。通过审批但因各种原因无法面市的项目一般都顺延流通到次年的房地产市场。 3、现状小结 根据上述分析可看出，个旧市房地产市场总体上发展乐观，但仍具有一定的市场压力。如果出现囤积楼盘同时面市的情况，市场将受到威胁。为消除市场威胁的负面影响，随着不同的开发商进驻，楼盘的性价比以及整合营销的创意性将成为个旧市房地产市场比拼的焦点。 ? 三、个旧市主要竞争楼盘分析 1、竞争项目 丽水金湾 建筑面积 9万㎡ 项目位置 个旧金湖南岸世纪广场酒店旁 物业类型 高层（31层） 开发商 云南华润地产 价格 目前价格在4000～6000元/㎡之间，仅剩余20层以上部分住宅 户型面积 98㎡两房，134㎡三房，200余㎡四房 开盘时间 2008年5月1日 交付时间 2009年年底 销售情况 湖景房现已售完，剩余98㎡、134㎡的较多，基本位于高层，总价相对较高 车位形式及价格 地下车位和地上车位（车位较充裕），价格未定 物业管理 佳兴物管公司（本地），物管费未定 产权 50年 客群 湖景房以矿老板为主要购买群体，普通住宅为当地及周边居民或外地经商者 商铺 位于项目一二层，暂未开盘 证件 五证齐全 工程现状 已建2-3层 ? 点评：丽水金湾在2008年一度成为个旧市高端楼盘的代表，一方面是