城市商业与文化综合体开发运营的方法论 杨宝民.ppt

城东项目总平面构思 体育馆、会展中心、城市综合体、3#地块商业中心相互依托带动，容易聚集人气，形成环流，促进整个片区的发展成熟。 保持原先规划精神，容积率不变，五星级酒店不变。 3#地块购物中心和步行街、五星级酒店基本模型 体育馆入口广场80000平方米 五星级酒店和公寓 安吉路临街狭长广场 上海百联、大润发、沃尔玛等国内外著名商业机构认为：3#地所在位置最易集中人流，考虑在该区域开店发展。 按照1、2号地块做商业结果预测 1、2号地块人流被严重分隔开，大型广场相隔太远难以发挥作用，难以吸引著名商家进驻； 40平方米商业将形成顾客冷清，20亿元资金沉淀的结局。 项目的成功应立足于片区的长远发展，地块功能的合理配置有利于城东片区的成功发展，但也使海西公司整体投资回收周期加长，海西公司前期已投入6.04亿元获得1#、2#地块，承担了更大的风险。 鸟瞰图 我们的新思路——3号地块作为城市综合体策划 五星级酒店与购物中心、商业街及酒店式公寓结合 城东海峡体育中心综合开发的意义 带动城东片区开发进而与东海片区形成泉州新城，提升泉州城市形象。 解决上万人再就业问题，有利于民生，促进社会和谐发展。 本项目建筑策划将达到亚洲一流水平，该城市综合体（含有亚洲领先前卫的空中花园）是整个泉州的名片，增加台湾同胞回到家乡的自豪感。 建筑模型 展示 泉州综合体方案设计 40万平方米综合体 鸟瞰图 2010作者重返泉州，该项目已经由福建海峡西岸投资公司转让给中骏置业公司，开发步骤和基本规划受益于新摩尔公司和中汇的总体规划思想，帮助福建海峡西岸多创造亿元以上经济效益。 中心广场设计效果图 我们吸纳了国外一流商业建筑成果，打造地级市目的地消费中心 设计效果图 街区效果图 五星级酒店及购物中心效果图 加速泉州新城形成的重大建议 通过了解东海和城东两个片区的概念规划，进而从泉州市城乡规划局远景了解到大泉州的交通规划方案，中国商业地产联盟专家、清华大学国际商业地产运营客座教授杨宝民、西安建筑科技大学客座教授，高级建筑师张中增 个人建议如下： 1. 加强东海片区与城东片区的交通联系，通过隧道连接是较好方案。形成城东是市级会展、体育和商业中心，东海是行政、文化CBD的大型战略格局。 2. 统一考虑两大片区功能定位，合理布局城市大型基础设施，泉州新城的建设开发将是本届政府重大建设成就。 主动思考打造一流的乡镇综合体作品----以无锡鸿山为例 我们需要打造新一代的商业与文化综合体,辐射周边8公里半径消费人群。常规的功能性设计缺乏对消费目的地的理解。 苏轼 江城子 密州出猎 老夫聊发少年狂。左牵黄，右擎苍。锦帽貂裘，千骑卷平冈。为报倾城随太守，亲射虎，看孙郎。 酒酣胸胆尚开张。鬓微霜，又何妨。持节云中，何日遣冯唐。会挽雕弓如满月，西北望，射天狼。 公共空间处理 东京中城的规划设计思想是以人为核心，创造新的生活美学空间。从规划设计和商业设施来看，东京中城注重建筑与商业文化结合，充分运用商业世界中人、物、环境构成空间概念，以美学设计作为主轴，构造东京２１世纪衣食住行乐的完美景观。 商业特点 东京中城购物中心地下主要是餐厅、咖啡饮品店、超市，挑空空间非常明亮柔和，装修素材多用木材、日本纸等天然材料；一、二楼为时装店；三楼为设计、家居用品店；四楼是Billboard live Tokyo。 项目开发与运营的策略 通过美术馆和设计中心等吸引白领人群，通过高档酒店吸引金领人群；东京中城写字楼成为企业总部聚集区，吸引了高端办公人群，他们都是消费力较强的白领和金领人群；项目中的 众多休闲餐饮业态也聚集较多人流，东京中城作为日本最新的一流综合体拥有旺盛的人气。 世界一流综合体的内涵是： 1.世界一流综合体拥有较高的品牌价值，大型公司和商家愿意积极入驻，可以成为商业和旅游目的地。 2.世界一流综合体以品牌价值为依托，各个建筑公司均以参与为荣，因而可以控制达到最低造价，拥有最佳的投入产出比 。 3.世界一流综合体不仅拥有最佳的经济效益，而且可以创造良好社会效益。 杨宝民提出城市商业综合体价值提升方法 通过总结六本木以及国内数个综合体项目策划与招商经营实践,我们通过五种方法做价值提升和功能优化. 1.不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。 2.在物业比例确定后,寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。 3.通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力商场,提升整个物业综合价值。 4.通过视觉形象策划提升综合体价值 5.通过主题文化的创新,提升整个物业的品味和价值。 美国凯撒宫综合体 罗马文化主题 具有罗马文化主题的美国拉斯维加斯综合体典型案例 凯撒宫是罗马文化主题应用最成功的项