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房地产开发项目设计与变更管理 房地产开发项目设计与变更管理 房房地地产产开开发发项项目目设设计计与与变变更更管管理理 陈贤科 【摘要】 由于房地产开发项目设计及变更管理本身所具有的特殊性，在建设项目的设计及变更 运作过程中，房地产开发公司如何控制设计及变更过程，充分发挥内部资源和外部资源的能 动性，是取得项目成功的关键。文章结合实际情况，对房地产开发项目设计与变更管理的相 关内容做出了自己的分析，希望能在实际项目中有所用。 【关键词】房地产开发 项目设计 变更管理 中图分类号：F281 文献标识码： A 由于我国房地产开发项目起步晚、管理体制不够完善、人员素质良莠不齐等原因，造成 我国的房地产开发项目的设计管理并不科学合理。而设计阶段又在整个房地产开发项目进行 中起到举足轻重的作用，因此做好房地产开发项目的设计与变更管理具有实际意义。 1、设计变更概述 设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修 改，是工程变更的一部分，因而它也关系到工程施工的进度、质量和投资控制。加强设计变 更的管理，规范各参与单位的行为，是确保工程质量和工期控制工程造价的重要环节。 设计变更的控制设计变更既可能带来对建设单位或开发商有利的结果，如减少了建设成 本，也有可能带来对业主不利的结果，如成本的超支。在实际工程中发生设计变更的原因很 多，概括起来，主要有以下几种： 1.1公司领导要求的变更：领导对于设计有了新的要求，想法，这是可能性之一，还有 一种情形是领导换届后新领导对于原有领导的设计要求并不赞成，要求改变。 1.2设计院要求的变更：此类情况多数发生于多边工程（边勘察、边设计、边施工、边 图审、边报批），这是由于工程设计仓促、图审报建滞后等原因，所导致的施工图错、 漏、碰、缺、等问题。 1.3施工单位要求的变更：施工单位因材料设备的使用问题而提出的设计变更，如原有 材料设备缺货要使用替代产品，施工单位发现图纸有缺项，漏项而提出的变更等。 1.4、设计变更现状 开发期间将面临众多不确定风险，如国家税收政策，信贷政策，房地产政策，市场变化 等等。上述不确定因素将对项目开发成本，进程和质量都带来较大影响，为了应对上述风险， 投资方将会做出符合自身利益的调整，对目标适当修正，其中重要方法就是设计修改，通过 对项目定位，功能，规模和实施时间等方面的修正来达到规避风险的目的。 目前关于设计变更管理的方法大多停留在定性分析上，缺乏定量分析，无法确定设计变 更管理的主要对象和目标，或者有明确设计变更管理的目标，但是缺乏具体的对策和方法， 难以达到项目确定的计划和目标。 1.5设计变更分类 设计变更的分类多种多样，如按发出形式分为口头的、书面的。按载体形式可分为图纸 变更、设计变更单、工程联系单、工作联系单、会议纪要、会审纪要、图纸交底、往来函件 等。如按设计变更产生的原因可分为设计因素引起的设计变更，市场、政策性变化引起的设 计变更，建设方调整引起的设计变更及不可预见因素引起的设计变更。（如表2） 2、设计变更的签发原则 2.1确属原设计不能保证工程质量要求，设计遗漏和确有错误以及与现场不符无 法施工非改不可。 2.2一般情况下，即使变更要求可能在技术经济上是合理的，也应全面考虑，将 变更以后所产生的效益( 质量、工期、造价) 与现场变更往往会引起施工单位的索赔等 所产生的损失，加以比较，权衡轻重后再做出决定。 （1）工程造价增减幅度是否控制在总概算的范围之内，若确需变更但有可能超概 算时，更要慎重。 （2）设计变更应简要说明变更产生的背景，包括变更产生的提出单位、主要参与 人员、时间等。 5、影响设计变更的因素 5.1设计因素。设计因素指设计院的施工图设计因素，包括结构、建筑、水、电 气及各专业之间的协调配合，包括自身设计缺陷、不合理、设计错误等。由于施工图设 计经验欠缺引起的设计变更在整个项目开发中从数量上来说占多数，主要以会议纪要、 图纸会审、施工单位的工程联系单的形式出现，