宁波市商业地产业务机会分析报告.doc

一、宁波市概况 1、城市概况 宁波，简称甬，位于东经120°55至122°16，北纬28°51至30°33。地处我国海岸线中段长江三角洲南翼，东临舟山群岛，南依三门湾，西接绍兴市，北濒杭州湾。下辖6区5县（市），市域总面积9365平方公里，总人口660.86万人，其中市区面积2560平方公里，人口291.87万人。 改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济发展最活跃的地区之一。20年，全市实现生产总值亿元港口货物吞吐量达2.7亿吨，居全国第二，集装箱吞吐量520.8万标箱。随着北仑深水良港的开发建设，宁波城市空间由河口向滨海演进，形成了三江、镇海、北仑三片临江、滨海发展的空间格局。城市综合竞争力跻身全国十强，被评为国家园林城市、国家优秀旅游城市、国家卫生城市和全国首批文明城市。 截止2010年末宁波市户籍人口为574.08万人，比上年末净增3.07万人，增长5.37‰。其中市辖区户籍人口为223.35万人，净增1.52万人，增长6.85‰；非农人口为205.23万人，净增3.19万人，增长15.79‰。?行政区划 宁波市总面积9365平方千米，，辖6个区（海曙、江东、江北、鄞州、镇海、北仑）、2个县（宁海、象山），3个县级市（慈溪、余姚、奉化）。全市共有57个街道、80个镇、11个乡。宁波交通便捷，形成了以港口为龙头，注重公路、铁路、水运、航空的协调发展的交通体系。作为国家大型港口的宁波港设备先进，运力充足，不但担负起宁波水路运输的重任，更成为浙江省乃至华东区域海运的重要集散地。2004年货物吞吐量达2．3亿吨，居大陆沿海港口第2位。2006年1月1日，北仑港和舟山港正式合并为宁波北仑-舟山港口群，两地合作的优势极大地巩固了航运在宁波经济中的地位。根据交通运输部的统计，2009年宁波－舟山港货物吞吐量达到5．7亿吨，比2008年增加了0．5亿吨，增幅10％，吞吐量和增长速度均居全球海港之首。 （2）高速公路 高速公路建设是宁波交通运输中的另一亮点。由于东临东海，北面杭州湾，水路的阻隔曾经极大地制约了宁波的陆路交通。然而，随着杭州湾跨海大桥的落成，宁波到上海的时间从原先的4个小时缩短为2个小时。同时，随着杭甬高速（杭州湾环线高速，G92）、甬台温高速公路(沈海高速，G15)、甬金高速公路(G1512)、甬舟高速公路(舟山跨海大桥，G9211)、宁波绕城高速公路(G1501)等多条高速公路的相继落 成，宁波已成为浙东的公路交通枢纽。而未来杭绍甬高速公路(杭甬复线)、浙江沿海高速公路(甬台温复线)、甬舟高速公路复线的建设将使宁波高速公路形成“一环五射三复三连三疏港”的格局。 （3）铁路 萧甬铁路复线和甬台温铁路为宁波的主干铁路，北仑线、洪镇线、余慈线、白沙线为支线，外连浙赣线、沪杭线，内通宁波港区，接通全国的铁路网。客运站为宁波站和宁波东站（未来将有宁波庄桥站，形成“一城三站”格局“），货运站为宁波东站和宁波北站。2010年9月8日零点起，宁波站进入全面改造阶段，宁波始发和到达列车均停靠宁波东站。2009年10月，甬台温铁路正式开通，这条铁路与经过改造的萧甬铁路一起，结束了宁波没有高速铁路的历史。建设中的杭甬客运专线将使得宁波到杭州的时间缩短为1小时，到上海的时间缩短为2小时。宁波站经过改造后，规模将达到8台14线，与规划中的轨道交通二号线、四号线零距离换乘，成为华东地区的重要铁路枢纽。 （4）航空 宁波栎社国际机场不仅有发往全国各大城市的航班，更包括发往海外许多城市的航班。东方航空将浙江分公司设在宁波，栎社机场为该公司的重要基地。2009年8月，宁波成为直航台湾定期航班的航点，每周拥有飞往台北和高雄的航班。 （5）轨道交通规划 2008年12月，宁波轨道交通方案通过国家发改委评审。宁波市轨道交通网络规划以主城区为核心，以跨三江(姚江、甬江、奉化江)、连三片(三江片、镇海片、北仑片)、沿三轴(商业轴、水轴、公建轴)为指导思想构成骨架，由6条线组成放射式线网，辐射范围覆盖全宁波市区和余慈地区，规划线网全长247.5km(主城区内全长177.4km)。其中1、2、3号线为轨道交通主干线，4、5、6号线为辅助线，共设置116座换乘站。根据国家批准的建设规划，宁波市将首先建设轨道交通1号线和2号线一期工程，初步形成“十字型”轨道交通基本骨架，线路全长72.1km。1号线为东西走向的骨干线，沿中山路城市生活轴线布置，全长44.6公里，共分两期建设；2号线一期工程为西南-东北走向的骨干线，沿甬江、奉化江等发展轴线布置，全长27.5公里。近期建设规划将对缓解宁波市中心区交通压力、引导东部新城和北仑港城的发展、促进北部地区的开发，发挥积极作用。 5、城市总体规划 《宁波城市总体规划中》宁波的城市性质被定义为：我国东