广州旧城改造三元里文本.pptVIP

* 工作。 另 说明 1、现状用地情况 （1）改造区范围包括三元里旧村和平英新村地块、松柏新村地块、河田地块三大部 分，改造总用地面积 28.4 公顷（含争议地 3.73 公顷），建筑总面积 69.73 万平方米。 （2）除有争议的市蓄电池厂地块、市试剂二厂国有地块，方案还将市羊城汽车厂地 块、市五羊摩托车厂地块等两个国有用地纳入改造，总用地 4.92 公顷，总建筑面积 7.13 万平方米，通过货币补偿等形式收回用地并作为城中村改造的复建安置用地。 合计改造区总用地面积 33.32 公顷，毛容积率 2.3。用地范围 07 年 6 月前土地利用现 状均为建设用地，现行土地利用总体规划为建设用地，改造不涉及土地农转用手续办理 2、拆除建筑情况 改造拆除总建筑面积 76.54 万平方米。 （1）村民住宅：建筑面积 60.17 万平方米（有证部分 50.99 万平方米，无证部分 9.18 万平方米）； （2）村集体物业：有证建筑面积 6.93 万平方米。 （3）国有地块建筑：建筑面积 9.44 万平方米（旧村内插花的国有建筑中，住宅 1.48 万平方米，国有单位建筑 0.83 万平方米； 2 个争议地和 2 个国有用地及地上总建筑 7.13 万平方米）。 3、复建标准和规模 ? 有证村民住宅按 1：1 等量拆复建，为降低住宅复建量、提高村民经济收入，将 有证住宅中 45.5 万平方米给予等量拆复建，同时预留 15％的公建和公摊面积（扣 除公建配套后户均不超过 280 平方米）；余下的有证部分按 2：1 转商业物业。 ? 有证住宅不足三层半的（符合一户一宅），允许复建时预留补足 3.5 层的权益面 积（上限不超过 280 平方米）。 ? 有证村集体物业及旧村范围内插花的国有建筑等量拆复建。 ? 蓄电池厂地块（规划为商业用地）合法工业建筑在改造后按 1：0.8 给予商业面 积置换，改造期间给予临迁租金补偿；另外试剂二厂争议地和纳入改造范围的 国有用地（规划为学校和村民住宅用地）以及地上建筑按“三旧”改造政策采 用货币补偿。 ? 无证建筑全部拆除，给予适当补偿。 ? 河田地块三块集体留用地纳入改造，将相当于 1.5 容积率住宅建筑量按 2：1 折算返还村集体商业开发权。 根据上述标准，计得复建总量 73.1 万平方米。 （1）住宅复建面积 58.79 万平方米，其中村民住宅 57.22 万平方米（含公建配套 2.99 万平方米），国有住宅 1.57 万平方米（含公建配套 0.09 万平方米）。 （2）经济物业复建面积 14.31 万平方米，其中村属物业 11.78 万平方米，国有建 筑 2.53 万平方米（其中旧村内国有建筑 0.83 万平方米，蓄电池厂补偿 1.7 万平方米）。 4、融资情况 计得改造所需资金 31.91 亿元，其中 29.81 元需通过拍卖地块融资筹集，余下 2.1 亿元（住宅权益面积、河田地块开发权益面积的建设费用）需由村自筹资金。 规划融资地块净用地面积 5.74 公顷，地块可建设商业建筑量 37.47 万平方米， 按商业建筑综合楼面地价 7000 元/平方米测算，筹集改造资金 26.23 亿元（其中用于 收回四个国有地块总费用 5.15 亿元），整体改造存在资金缺口 3.58 亿元。 5、本经济测算方案仅为三元里城中村改造项目实施可行性分析提供参考。根据 市“三旧”办《关于三元里城中村改造规划调整方案审核意见的报告》（下称《报告》， 穗旧改字[2010]30 号，具体见附件 8）和苏泽群常务副市长对该《报告》的批示精神， 三元里城中村改造期间“严格控制成本，对实施中确需补足的建安、临迁等融资缺口， 优先使用不可预见费进行平衡。再有缺口，经市‘三旧’办会区核定后，在白云区辖 内‘三旧’改造项目收益属政府留成资金部分中予以统筹补足”。 6、土地处置模式与改造模式 三元里村申请在市政府全力支持的条件下由采取自主改造模式开展改造工作。需 市支持的内容有：（1）由市政府补足经济测算结果中的改造资金缺口 3.58 亿元；（2） 经济测算中未曾考虑到，但实施中确需另外增加的建安、临迁等融资缺口，经市‘三 旧’办会区核定后，在白云区辖内‘三旧’改造项目收益属政府留成资金部分中予以 统筹补足。 7、拆建比 规划拆除建筑量 76.54 万平方米，复建住宅和经济物业总 73.1 万平方米，融资 地块建筑量 37.47 万平方米，计得拆建比 1：1.44。 2 图 1-2 1 项目概况 1.1 项目