市场调查总结_46247.doc

2001年北京房地产重点项目 市场调查报告 广州蓝色创意广告有限公司 2002年1月 一、调查目的： 2001年入秋以来，北京房地产市场呈现明显衰退，为了准确了解北京房产市场的态势了解、研究目前和未来的竞争楼盘，为东润枫景把脉，找到2002年营销的解决之道。 二、调查时间： 11月15日—12月10日（历时一个月） 三、调查项目： 此次调查历时一个月，我们共派专人调查了北京市内大小22个楼盘，其中包括我们的竞争项目和北京比较有特色的楼盘，还有目前市场销售十分理想的项目。这些项目在某种程度给我们提供和总结了北京去年楼市大市情况，并可以为预测今年楼势提供一定的借鉴： 远洋天地、深蓝华亭、朝阳无限、银枫家园、蓝色家族、 阳光丽景、世纪城、鲁艺上河村、锦秋知春 郦城、朝阳园、北京印象 阳光100、凤凰城、东晶国际、珠江骏景、枫林绿洲、一栋洋房、康城TOWNHOUSE 亚运新新家园、嘉铭桐城 等 四、调研内容和分析形式： 在调查的过程里，我们做了定性和定量两个方面的准备，定量的调查中主要通过报纸收集相关的数据以及现场咨询获取的资料统计而成； 定性的分析主要通过楼盘现场的观察以及和售楼人员的沟通获取信息。通过两个方面的分析后，我们重点以定性的分析来对我们的调查做出一定的总结。 包含几个主要方面： 1.项目基本资料 2.目前销售情况 3.售楼部硬性资料 4.工程进度 5.现场销售情况 6.售楼人员印象 7.现楼印象 8.宣传资料收集： 9.楼盘广告分析 五、调查结论： 关于2001年市场的初步总结； 第一、2001下半年楼市出现不良反应： 2001年下半年，北京很多新盘上市，希望能借入世、申奥成功火上一把，，无论是展会上还是售楼处成交量明显地不如上半年，热销楼盘月成交由上百套降至十套，到访人数也少了许多。 为什么这样呢？首先，七月份以来政府的一系列宏观调控手段发挥了效力。比如银行对房地产按揭政策的调整，抬高了售楼门槛，既限制了部分购房人的贷款申请，又使开发商的回款慢了，工程进度受到影响，这必然会影响市场成交量； 其次，北京楼市的供应量与需求量不匹配。表现在两方面，一是量上的，一是结构上的。据某研究中心统计， 2001年上半年全市共推出新商品房项目近130个，而去年同期的新盘数量是85个，同比增长53％。冤大头。TOWNHOUSE、珠江绿洲、西部郦城、橙色时光、等等，都想把握今年最后还不算很差的销售机会。 第二、TOWNHOUSE项目冲击市场，中高档项目受到冲击； 早有2001年是“TOWNHOUSE年”的说法，万科青青、康城、一栋洋房、翡翠城等项目接踵而出，广种“博”收“可能是“拔节”速度有点慢，TOWNHOUSE的收成曾屡遭舆论质疑，但从各项目的销售情况来看，一年下来TOWNHOUSE也不算虚张声势，销售情况比想象的要顺畅得多九龙家园的三期顶天立地很块售罄，一栋洋房推多少卖多少，慧谷根缘一期西区现在基本没房可卖了。 虽号称“TOWNHOUSE年”，可不少项目多半未准备充足，只是为了呼应媒体炒作仓促上场，结果是，受各种因素制约，先吆喝出来的TOWNHOUSE项目多半未能赶上前半年的头茬儿，上半年正式开卖的项目只有两三个。年底前TOWNHOUSE项目包括：曾因绿化带规划、拆迁政策影响放慢档期的雪梨澳乡，先紧锣密鼓“造TOWN”再“造HOUSE”的康城(现已把会所、样板间盖得有模有样了)11月开始，亚运新新家园、翡翠城未来假日、加来小镇等一批项目逐个正式入围， TOWNHOUSE市场有可能在再掀一轮供应热潮。 关于我们的竞争项目： 通过分析和总结，我们将我们面临的几个竞争项目作了以下的分类总结； 来自北面的竞争压力，这其中主要包括锦秋知春、万科星园为代表的中关村到亚运村一些项目，这些项目在一定程度上强了在东北区的一些客源。 锦秋知春： 本项目位于中关村核心区，北临知春路，东接学院路，西靠城市轻轨，毗邻大运村，紧邻太月园成熟社区。 项目占地面积4.3万平方米 2001 年 3月日, 2001 年 3月日; 一期A座、B座住宅是2002年8月30日前交楼; 全区2002年12月30日交楼 楼体类型：塔楼、板楼、写字楼 规划特色：整个社区呈南北向排列，最北面为两栋商务写字楼，往南依次交错排列四组塔楼和弧形条状板楼。每栋板楼呈渐次降低的阶梯状，a. 设计师是澳大利亚建筑设计大师考克斯(悉尼奥运会场馆设计师之一) b.“考克斯；开发周期为 3 年塔楼（二期）、板楼（一期）。开发商是北京人非常熟悉的地产商——中远房地产开发公司，有一定品牌效应； 目前销售价格： 板楼均价6300元/平方米，塔楼均价550