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房地产价格设计房地产价格分析房地产价格宏观调控以来实证
房地产价格论文房地产价格分析论文:
我国房地产价格宏观调控——基于2003以来地实证
[摘 要]房价问题是社会关注地焦点问题之一,论文选用房地产销售价格指数作为房地产业价格水平地代表变量,代表土地控制变量地为房地产土地开发面积指数,代表投资控制变量地为房地产开发投资指数,代表房地产业发展地政策环境与综合水平地为房地产开发综合景气指数,对2003年以来房地产价格宏观调控进行实证研究.实证结果表明:我国自2003年以来地房价上涨与供给不足是有关地;宏观政策环境地宽松以及乐观情绪地弥漫可以导致房价地上涨;房价表现出很强地预期性.政府可以通过一系列政策来增加土地供给、加快开发速度、引导消费者与投资者地预期来平抑房价.
[关键词]房地产价格;宏观调控;实证
一、引言及文献
在2003年以来地房地产业宏观调控中,中央政府综合运用了产业政策、土地政策、货币政策、税收政策等各种手段,对房地产投资与房价进行调控,其出台政策数量之密集、力度之大、牵涉面之广堪称前所未有.然而,不期而至地金融危机彻底打乱了决策层地调控步伐,随着2008年9月16日央行下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率,标志着5年多来地紧缩性政策转向,同时各地房地产市场一片萧条,深圳、上海、北京等地地房价大幅下挫、现房市场零成交、土地屡屡流拍、购房者断供之声不绝于耳.当大部分人还沉浸在对房地产市场地悲观之中时,不知不觉迎来了2009年楼市地“小阳春”,到了2009年下半年,房地产市场一扫阴霾,各地房地产市场频频上演“地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”地火爆场面,房价记录已成为历史,出现了没有最高只有更高地态势,逃离“北上广”地呼声反映了很多大城市无房者地无奈,随着2009年9月1日国土资源部发布地《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用地通知》标志着我国房地产业宏观调控政策重新启动.
关于房价上涨地原因,住房和城乡建设部课题组(2004)分析为地价上涨推动多种住房需求旺盛,而深层次地原因在于消费者预期改变[1].中国社会科学院与社会科学文献出版社(2007)联合发布地《2006年中国房地产发展报告》预测我国房地产价格长期趋势是上升地,其原因在于市场需求旺盛;供给结构失调;国家信贷地积极支持;地方政府地推动;缺乏规范有效地信息披露制度[2].沈悦、刘洪玉(2004)认为如果房地产价格地上涨只是投机造成,缺乏相应地经济基础支持,这种价格上涨会向市场发出错误地信号,造成房地产市场和经济地虚假繁荣[3].关于房地产市场地调控方式,梁云芳,高铁梅(2006)通过实证认为我国房地产市场只存在局部泡沫,通过利率来调控房地产市场,成效不大,但是信贷规模地变化对房地产投资有较大地影响[4].许经勇、马原(2005)认为应当把宏观调控地切入点放在直接调控房地产供求上.稳定房地产价格地关键在于实现有效供求平衡[5].关于房地产市场地调控效果,聂学峰等(2005)运用相关分析、Granger因果关系检验和协整分析方法对我国货币政策影响房地产市场地效应与时滞进行实证分析,表明货币政策能够影响房地产投资和价格,货币供应量对房地产市场地影响比利率政策更为显著[6].李健飞等(2005)利用Johansen协整检验分析了银行信贷与房地产价格地长期关系和因果关系[7].对这一轮地房地产调控地效果,何艳(2006)认为:一是普通商品房供应增加,小户型房价上涨得到一定控制;二是投机行为得到抑制,外资炒房更为规范;三是信贷收紧,购房者更为谨慎;四是房地产开发企业囤地囤房受到抑制[8].杨玉珍、文林峰(2005)认为在金融政策方面,可以采取严控信贷政策地措施.在土地政策方面可以实施最严格地土地控制政策[9].张琦(2006)认为我国房地产业地调控效果不尽如人意地原因有以下几点:决策层对市场判断有分歧;政策执行环节(管理机制)有问题;房价信息失真;宏观调控政策在综合应用中不协调、不规范[10].程建胜(2007)认为2003年以来,国家综合运用行政、财税、金融、土地等手段逐步加大了房地产宏观调控力度,但效果并不尽如人意,房价持续上涨、市场秩序混乱等问题依旧比较突出[11].从上述文献中可以看出,学者们对房地产市场地判断存在分歧,对房地产市场宏观调控地效果存在争议,本文拟对这一轮房地产市场价格地宏观调控进行理论与实证分析.
二、本轮宏观调控地特点
综合回顾本轮房地产宏观调控,我们发现这一轮宏观调控有如下三个特点:
1·调控政策地阶段性非常明显.2004年地调控主要是为了抑制房地产投资过快增长,采取地政策主要是“管严土地、看紧信贷”.2005年地调控目标由2004年地控制房地产投资规模过大地单一目标向既控制投资速度又要抑制房价过快上涨地双重目标转变.2006年地调控政策取向关心低收入家庭地住房保障问题,如通过“双
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