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《公共管理理论与实践》案例一 物业管理：公共管理还是私人管理？ ——根据《物业管理企业改革与发展工作交流会交流材料》整理 一、物业管理的界定 从物业管理现有的定义来看，有广义和狭义之分。广义的物业管理泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。包括房地产开发的早期介入和前期管理，以及房屋及其设备、公共设施的保养、维修、住宅小区的治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化，道路养护等公共事务管理内容，范围相当广泛。有的物业管理还兼营小区内的商业服务、搬家服务、家政服务、房屋的装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。美国的罗伯特、C. 凯尔等人著的《物业管理——案例与分析》一书中所阐述的物业管理者的基本职能是：（1）为业主管理物业；（2）为业主创造来自物业的收入；（3）使物业保值增值。就代表了这种广义物业管理的观点。 狭义的物业管理主要是因建筑物区分所有权的不可分割性而产生的物业区域区公共事务管理。由于高层住宅楼宇的出现，这种住宅一般都是按单元出售给单个业主，因此一座楼宇的产权会有很多个业主所共有，在这种多元化的房屋产权要求统一管理的情况下，就出现了狭义的物业管理，即一般只限于对该物业进行管理服务，其主要的任务是对物业的维护、管理共用的机电设备和公共设施，也包括治安保卫、分送信报、清洁卫生、绿化养护等公共管理服务项目。 在我国早期的物业管理实践中，政府在行政法规中对物业管理并没有作出明确界定。建设部颁布的《城市新建小区管理办法》对“住宅小区管理”术语作了相当于物业管理的定义的解释：“本办法所称住宅小区管理（以下简称小区管理），是指对住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。”在地方性法规和政府规章中，对“物业管理”术语的定义一般也都是从狭义的角度来定义的，并且各自的表述都有差异。例如《广东省物业管理条例》规定“物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。”而《江苏省城市住宅区物业管理办法》则称“物业管理是指物业管理企业按照委托合同约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、房屋使用人提供的服务。”由于物业管理深入到千家万户，牵涉到方方面面，对“物业管理”术语作出一个科学的定义难度相当大，有的地方则在制定地方性法规、政府规章时，回避对该术语作出定义。如《上海市居住物业管理条例》、《重庆市物业管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，立法者基于慎重起见，都未对“物业管理”术语下定义。新颁布的《物业管理条例》第二条?指出：“所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”这些定义都表明了物业管理的主体、物业管理内容，但没有阐明管理性质，即管理的宗旨、管理方式、产品性质等。在此情况下，物业管理企业在开展物业管理工作时，基于什么管理逻辑并不清楚，只有各行其是。 与此同时，当前在理论界在物业管理的性质上仍有争议，主要有两种看法，一种看法认为物业管理是公共管理；另一种看法认为是私人管理即经营性管理。 二、国内外物业管理的实践 1．国外物业管理实践 在英国，微观上，19世纪60年代伯明翰市的奥克维娅·希尔（Octavia Hill）最早为其出租物业制定了一套规范——约束租户的行为管理办法，要求承租者遵守，同时女房东希尔女士本人也及时对损坏的设备、设施进行了修善，维护了起码的居住环境。这被视为最早的物业管理，体现了建筑屋及设施设备的公共事务管理属性。在宏观上，伯明翰市政府为适应当时的工业发展的需要，从城市建设的角度出发，开创了由政府出面主持房地产即物业的成片开发、租赁、管理的先例。 在美国，现代的专业性物业管理却是于19世纪末至20世纪30年代在美国形成和出现。适应公寓大厦、摩天大楼的等区分所有权物业的出现及其管理的需要而发展起来的，高层建筑附属设备多，结构复杂，防火、保安任务繁重，特别是一些标志性建筑的美容保洁工作，技术要求很高。所以，大厦的日常管理、服务、维修、养护等专业技术要求大大超出传统的物业管理要求。尤其棘手的是，摩天大厦的业主常常不是一个或几个，而是数十个或数百个，面临着不知由谁来管理的难题。结果，一种适应这种客观需要的专业性物业管理机构应运而生，该机构应业主的要求，对楼宇提供统一的管理和系列的服务，开启了现代物业管理的大门。 美国学者罗伯·C·特凯尔认为物业管理发展有几个原因：“钢结构建筑的出现和电梯的发明、城郊区域的发展以及投资机会的增多”； “钢结构建筑的出现和电梯的发明”——区分所有权物业的出现多业主、多使用人（租户）；“城郊区域的发展以及投资机会的增多”——区分所有权物业的出现多业