房地产行业税务稽查存在的问题和对策研究.doc

房地产行业税务稽查存在的问题和对策研究 [转载]房地产行业税务稽查存在的问题和对策研究 2011年11月22日 　　【摘要】房地产行业的发展推动了经济增长，其偷、逃、欠税问题也越发严重，成为2007年国家税务总局的行业稽查重点。本文从分析房地产行业存在的主要涉税违法问题入手，剖析了违法问题存在的原因，并从不同角度提出了对房地产行业强化税务稽查的建议。 【关键词】房地产行业 偷、逃、欠税 存在问题 强化稽查 一、问题的源起 1998年以来，我国房地产业得到迅猛发展[1]。房地产开发投资的增长对经济增长也起了重要作用，1997-2005年间，房地产开发投资对GDP增长的总贡献率年均增长22.49%[2]。然而，在房地产行业发展壮大、地产大亨不断增加的同时，房地产的偷、逃、欠税问题却层出不穷。我国房地产业的富豪在财富排行榜中占据多数，达各种排行榜的一半左右。在2006年发布的福布斯《中国内地富豪榜》上，涉足房地产的多达35名，遥遥领先于其他行业；在刚刚发布的“2007胡润百富榜”前19名中地产富豪占到15名，前100位富豪中有48人与地产直接相关[3]。从2002年至今，房地产业连续入选“中国10大暴利行业”排行榜[4]。 然而，一面是光彩照人的富豪榜上的巨人，另一面却是纳税榜上的侏儒。具体表现在：（1）纳税贡献过低。在2006年的纳税500强企业中，房地产企业数量仅占0.6%，纳税额仅占0.3%，在这之前没有一家房地产企业进入国家税务总局“中国纳税500强”的行列，2006年度也只有三家房地产企业首次进入“中国纳税500强”排行榜[5]。（2）欠税比例偏高。自从2005年1月1日国家税务总局推行欠税公告办法以来，各地房地产企业的公告上榜率居高不下[6]，北京、上海、广州、深圳等城市地税部门公布的欠税企业名单中房地产开发企业越来越多。据上海市地税局公布的2005年第四季度的《欠税公告》显示，在涉税总额达2.5亿元的1200家企业中，有19家房地产企业欠税，总额达1亿元[7]。广州市地税部门于2006年7月的公告也显示，截至2006年6月30日止，欠税200万元以上的41家企业中有31家是房地产企业。广州市地税局征管的房地产企业的欠税金额占广州市地税全部欠税金额的80%以上。（3）偷逃税款问题严重。根据财政部2006年11月3日对39户房地产企业进行检查的通报结果显示：资产不实达93亿元，收入不实达84亿元，利润不实达33亿元，有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57%。（4）零申报户较多。虽然房地产行业一直被看作是高收入、高利润行业，但其申报的账面利润却相当之低，有的甚至是零申报。据广州市国税局统计，其征管的房地产企业中有相当一部分都是所得税零申报户(见图一)。在查账征收企业中，2001－2004年间的所得税零[8]申报率分别达82.6%、67.7%、75.3%、59.1%，而在2002－2004年间的核定征收企业中，所得税零申报率分别达100%、92.6%、67%。 二、房地产业存在的主要涉税违法问题分析 房地产行业的偷逃税问题主要表现在收入确认不实、虚列成本费用以及利用关联关系人为调节税前利润等方面，具体如下： （一）收入确认不实 房地产企业在预收房款、银行按揭房款、代收代垫款、返租房款、房地置换、土地出让、以房抵债、商品房自用、安置回迁超面积售房款等销售或视同销售行为中，不按收入确认原则确认收入。企业往往通过将销售收入挂往来账、隐匿收入、不作账务处理、直接冲减开发成本等手段偷逃税款。具体分析如下： 1．预售购房款挂往来账，偷逃税款。这是房地产企业偷逃税所采用的较为普遍的一种手段。由于房地产企业利润期大多长于一个或几个纳税年度，其中又存在预售楼款不开具正式发票等营销手段，这给税务检查带来较多困难。在日常税收中可以起初使用预售税款，待全部楼款入账后集中清算，多退少补。 2．视同销售行为不按规定申报纳税。房地产开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，不按规定确认收入（或利润）的实现。 3．取得其他收入不入账。房地产开发企业除了有产权证的可售面积外，还有车库、停车位等其他的销售收入，这也是开发商一笔可观的利润来源。由于这一部分在房屋面积测算证书上没有载明，也没有相关产权证，企业往往隐瞒这部分收入。 4．价外收费和代收费用不按规定合并收入申报纳税。房地产开发企业对开发建设商品房大都新增了附属功能，如装修、有线电视、管道煤气、集中供热、防盗门安装等，房地产开发商大都将此作为提高商品房身价和档次的标志，房地产企业取得这部分收入往往不按规定入账。 5．以假代建真开发的名义开发产品少申报收入，造成少缴税款。这是一种名为代建、实为销售房