别墅市场 分析 市场政策 房地产.ppt

* 宏观市场分析 确保经济复苏、人民币升值对地产长期影响为利好 2010年6月27日，二十国集团领导人第四次峰会在加拿大多伦多举行，中国国家主席胡锦涛出席峰会。《二十国集团多伦多峰会宣言》确立了推动经济复苏的“坚实目标”。 由于G20峰会的召开，央行借机显示汇改决心（2010年6月19日，中国人民银行宣布进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性），G20峰会结束后，人民币汇率再次刷新的5年新高纪录。显示出央行有意认可人民币继续升值，我国经济已经进入人民币升值周期 人民币升值，加息将减缓，对于房地产方面将构成长期利好。 在地产估价增加的同时由于货币供应量的增加，将刺激房地产投资需求增加，此外热钱的涌入将推动房价进一步提升。 G20 ? TORONTO “上海细则”久未落地，房地产未来走势成谜： 可能性1、如近期“上海细则”落地，则上海商品住宅成交价格将有所松动，出现下降走势。待价格探底（据业内专家以及银行风险测试，下降幅度约15~30%），将刺激成交量回升。 可能性2、若“上海细则”仍然悬而未决，则上海商品住宅成交量将继续保持低位成交，但价格不会出现大幅度调整，只会出现小幅折扣促销。 宏观市场分析 上海细则久未落地，未来走势成谜 强制性的需求抑制只是暂时的，一段时间后，执行层面的松动与置业需求的反弹，将再次迎来楼市繁荣的局面。 政策：行政力度大于执行力度 影响：预期影响大于实际影响 地方：对GDP及财政税收的依赖 银行：信贷计划达标的硬性指标 客户：07/08年后的政策抗性，通胀预期 开发商：现阶段开发商资金压力不大 乐观层面 政策：精确制导，需求遭遇行政性抑制 客户：置业/投资成本大幅增加，购买力减弱 价格：下跌预期加重，观望心理蔓延 供应：市场后续供应逐步放大，供需逆转 流动性：紧缩政策逐渐开始 谨慎层面 上海细则久未落地，从各地已出台细则来看，力度不一，第三套房的限定条件、限购套数、标准和方式等的核心问题依然是“文章”最多的地方。其中北京最严，而深圳广州则避重就轻，因此： 宏观市场分析 从各地力度看上海细则 宏观市场分析 新政下市场表现：未来市场的走向 国际上确保经济复苏的共识 人民币升值对房地产方面将构成长期利好 新国十条是房地产走势有进入新一轮下调周期迹象 “上海细则”出台与否及力度 “闵行星河湾”豪宅风向标 8月28日 价稳量涨 以价换量 量价齐跌 火爆 松 严 低迷 宏观环境长期利好，短期调控，上海市场下半年的走向取决于： 上海细则出台与否及执行力度； 闵行星河湾8月28日开盘的风向标作用； 8.28“闵行星河湾”开盘，将成为全市豪宅市场，乃至整体住宅市场的“风向标”，如果“闵行星河湾”开盘火爆，将说明高端客户购房信心有所恢复； 美兰湖高尔夫 一品漫城 明泉璞院 万科第五园 东郊硅谷豪园 观庭 御品园林 佘山东紫园 绿地香颂 中海御景熙岸 公寓 别墅 全市高端市场分析 5-7月上市高端楼盘分布情况 高端公寓主要分布在黄浦江沿岸、市中心稀缺资源 高端别墅主要分布在外环附近、自然资源稀缺 建邦16区 豪景苑 中信虹港名庭 外滩九里 公馆77 香梅花园 锦绣华城 湾流域 万科金色城市 百汇园 保利维拉家园 东外滩一号 远中风华园 华丽家族汇景天地 九龙仓玺园 江湾湿地 世博辐射 黄浦江沿岸 项目名称 原定时间 实际时间 政策导向 客户蓄水 工程进度 保利维拉家园 4月初 5月8日 ○ ○ 　 百汇园 5月初 5月22日 ○ 　 　 锦绣华城三期 4月底 5月29日 ○ 　 　 豪景苑 4月底 6月19日 ○ ○ 　 华丽家族汇景天地 5月 6月27日 ○ ○ 　 东外滩1号 5月 7、8月 ○ 　 　 中信虹港名庭 5月下旬 7月 ○ ○ 　 远中风华园 5月 7月底8月初 ○ 　 　 公馆77 6月 9月 　 ○ ○ 项目名称 原定报价 实际价格 销售率 豪景苑 7.5 6.5 13% 百汇园 5-7 5 20% 万科金色城市 3.4 2.8 暂未开盘 项目名称 公开折扣 建邦16区 放贷后优惠1300元/平 豪景苑 96折 华丽家族汇景天地 对外称折扣，方案点对点折 锦绣华城三期 6月底前，减500元/平 湾流域宽邸 对外称折扣，方案点对点折 保利维拉家园 全款97折 全市高端市场分析 高端公寓受政策影响六成延迟开盘，普遍公开折扣 长时间推迟开盘的项目 有优惠的项目 低于报价开盘的项目 15个项目中9个推迟 15个项目中3个低开 15个项目中6个优惠 公寓 项目名称 区域 物业类型 预计开盘时间 主力户型 单价报价 总价 中信虹港名庭 虹口 公寓 7月 复式50-60 二房86-93 三房128-148 未公开 未公开 公馆77 卢湾 公寓 9月 三房150-180 未公开 未公开 万科金色城