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产业园区发展模式研究 早期的国家级开发区纷纷向综合性新城区转变 早期的国家级开发区，尽管经历了产值与面积的飞速膨胀，但在“工业区”的发展指导思想下，也已经或即将遇上发展的“瓶颈”，纷纷谋求向综合性城区的转型。 90后设立的开发区大多定位为综合城区型 进入1990年代，我国开始出现一种综合类型的开发区，它们面积大，功能综合，已超越了早期国家级开发区纯工业区的建设性质。 如上海浦东开发区（200KM2）,涵盖港口、工业贸易、金融房产等其他第三产业，预计人口250万人以上。此外，厦门的海沧（80～100KM2）、珠海的西区（448.8KM2）,海南的洋浦（30KM2），宁波的北仑（70KM2）等。 这些开发区今后或者成为新城区（如浦东、海沧），或者成为现有城市外围具有相当人口规模的新市镇（如北仑、珠海西区），或者成为一个新城市（如洋浦）。 城区型是园区型的升级替代产物 * 世界产业园区的发展历程 阶段1：空间集聚 只要投资就可以进入产业园区，产业类别混杂，没有规律 产业特征：初级产业发展阶段、产业关联性不强 没有形成基本园区体系，基本没有配套、服务的概念，园区只是单纯的厂区 早期我国大部分开发区的初级发展模式 阶段2：产业集聚 随着产业的对市场、生产要素、上下游关联产业等的相关要求而发生有目的的集中，形成产业集聚/产业链（垂直/水平） 对园区产生相应的配套要求，但基本上一切配套和服务为产业服务，很少顾及生活 AAA AAAAAAAAA BBBBBBBBBBBB ABCDEFGHIJKLMNOP 世界产业园区的发展历程 阶段3：人才集聚 产业发展和升级，产生对技术及优秀人才的需求，产业园开始关注以“人”为核心的生产要素 由于优秀人才对居住、生活设施的关注，使得产业园区有意识的建设使人安居的城市功能设施 例：亦庄、张江、长安科技园 产业园区开始注重发展城市的功能 世界产业园区的发展历程 阶段4：与城市融合 建设伊始，就从城市功能的角度主动营造人性化生活氛围，通过打造适宜人居的环境吸引产业投资的目标对象，“引智招商”，吸引高端产业、龙头企业的进驻，吸聚大量高技术人才，具备发展潜力 例：固安工业园、苏州工业园、天津经济技术开发区 产业园区与城市融合，是园区发展的最终形态，是必然的需求与趋势； 对于本项目的发展模式，我们必须作出前瞻性的统筹安排。 世界产业园区的发展历程 案例：天津开发区 1984年成立，至1997年其发展速度已经明显减缓，主要原因就是生活区建设严重滞后工业区建设。 之后，其致力于改善居住设施，优化调整土地，至2000年，厂房、住宅（包括公建）的竣工比例分别为47.76％、52.24％，居住与共建的建设总量已超过厂房，占据优势地位。 产业园区两种发展模式的比较 园区定位型 城区定位型 Vs. 两种发展模式的比较 园区定位型 景观豪宅型特征： 主导发展第二产业，较少甚至几乎没有第三产业用地，产业结构一元化 城市功能配套较少考虑，主要满足产业人口的基本需求 1 廊坊永清工业园 天津静海开发区 两种发展模式的比较 城区定位型 景观豪宅型特征： 综合考虑产业发展、人口发展的需求，将产业与城市功能紧密结合 注重“人性化”及产业关联，配备丰富的城市功能 2 苏州工业园 固安工业园 二产、三产互动发展带动多元化收益，土地价值也得以最大化 忽略土地本身的收益，主要靠第二产业发展拉动经济增长 综合经济效益 以新城区为定位目标，注重综合的城市功能与产业的关联 以发展工业为主要的理念，基本奉行纯工业发展路线 定位基础 功能复合，各种功能相互促进，可拉动土地价值大幅提升 基本为工业用地，土地价值提升空间有限 土地增值空间 具有良好配套服务设施和软环境，利于吸引利润大、污染小的企业，并促进产业的逐步升级 由于社会公共服务设施匮乏，会造成中高端行业进入的障碍 产业发展层次 由于较好地处理了二产、三产的相互促进问题，因而具备良好的经济可持续发展能力 服务设施的不足将导致产业升级的瓶颈，单一化的产业结构也潜伏着产业转移的风险 持续发展能力 良好的城市配套、服务，有利于吸引人才、快速促进生产力 城市功能和配套设施不足，无法满足中高端人群的多元化需求， 很难吸引高端人才就业 人才吸引层次 城区定位型 园区定位型 *