江西九江九莲北路改造可行性报告.doc.doc

江西九江九莲北路改造可行性报告 目 录 前言 第一部分 决策背景 第二部分 市场分析 第三部分 项目分析 第四部分 项目开发研究 第五部分 项目开发经营风险分析及策略 第六部分 结论和建议 附：香港美吉特集团简介 前 言 “善战者，决胜于未战之前”。 可行性研究报告的撰写是在房地产项目开发前期入手，其结果直接影响到投资项目的决策方向，为项目市场价值的实现提供有价值的参考依据。 在本次报告的撰写期间，我们对九江市及其周边的经济、文化及房地产市场特征特别是对十里铺老街的人文、历史底蕴进行了充分调查与分析，并对本项目现状进行了细致考究，对周边楼盘及现有商业现状进行缜密调研后，取得了大量一手资料。同时结合本改造项目的特殊性，在对其行为特征的准确把握基础之上，为本改造项目制定了切实可行的开发方案。其目的是为了规范项目前期操作，提高工作效率、规避风险、提升项目竞争力，最大限度缩短销售周期和实现项目市场价值最优化，集企业之优势打造九江商贸繁荣新气象。 由于时间仓促，疏漏错误之处难免，敬请批评指正。 第一部分 决策背景 一、九江概述 1、概况：九江是长江、庐山、鄱阳湖孕育出的江南名城，长江黄金水道十大港口之一。辖九县、一市、两区、庐山风景名胜管理局和九江、共青开发区，全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积1.88万平方公里，人口450万，其中市区规划面积118平方公里，建成区面积48.4平方公里，市区人口51万人。九江地处赣、鄂、湘、皖四省交界处，具有“省通衢”的战略地位。京九、武九（至武汉）、合九（至合肥）和即将动工兴建的铜九（至铜陵）、景九（至景德镇）等五条铁路干线在交汇；公路有105国道(北京-珠海)、316国道(福州-兰州)过境，昌九高速公路，九景高速公路；长江水运上通重庆，下达上海并延伸海外。区位优势十分明显，九江是一座历史悠久的文化名城。郡，九江的山水不仅哺育出了陶渊明、黄庭坚、江万里、陈三立、李烈钧、许德衍等一代代成就卓著的家乡儿女，而且也吸引了谢灵运、李白、白居易、苏轼、朱熹、康有为等诗文巨擘，他们给九江留下了不可胜数的诗词书画、铭文碑刻、轶文趣事和种种文化胜迹。有国家级风景名胜区1处，省级风景名胜区8处。2001年被评为全国优秀旅游城市。庐山为国家重点风景名胜区，“中国旅游胜地40佳”之一，1996年被联合国教科文组织批准为中国唯一的“世界文化景观”，列入《世界遗产名录》。：940亿元，人均生产总值达到2200美元2007年，我省城镇居民人均可支配收入首次突破万元大关，达1122元，比上年增加1671元，增长17.5%。 2007年城市居民可支配收入为11272元，同期增长％ 2007年九江市生产总值(GDP)592.56亿元，比上年增长14.1%，增速比上年快0.4个百分点，比全省高1.1个百分点。自2002年以来，九江市GDP已连续6年保持在13%以上的增长速度，这表明九江市经济正处于快速发展的时期。分产业看：第一产业增加值81.12亿元，增长5%，对GDP贡献率为5.6%，拉动九江市经济增长0.8个百分点；第二产业增加值315.52亿元，增长16.8%，对GDP贡献率为60.6%，拉动九江市经济增长8.5个百分点；第三产业增加值195.92亿元，增长14.4%，对GDP贡献率为33.8%，拉动九江市经济增长4.8个百分点。 从上面两个表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。2007年九江城镇居民家庭恩格尔系数为％恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕 从上表可以看出，2007年，十七点四七亿元，同比增长百分之二十八点零三，占全市财政总收入百分之三十七点三，对财政增长贡献率达百分之五十四点四；民营经济税收占地方财政收入百分之六十七点二，成为地方主体财源。据统计，全市个体私营企业户数达户，其中民营企业户，新增户；注册资金亿元，增幅达％。民营经济完成销售收入亿元，增加值亿元，分别增长％、％。迄今为止，民营经济创造社会就业岗位万人，占全市城镇从业总人数％，累计提供再就业岗位万个，占全市下岗职工总数的九成。200757.52亿元，增长25.4%，增速比上年高10.3个百分点。财政总收入占GDP比重为9.7%，比上年提高0.7个百分点。地方财政一般预算收入32.07亿元，增长23.2%，增速比上年高7.2个百分点。其中，税收收入完成48.49亿元，税收占财政收入的比重为84.3%，比上年提高3.7个百分点。九江市财政收入过500万元的乡镇共44个，比上年增加18个。纳税额超1000万元企业共38个，比上年增加11个。这说明财政收入不仅增幅快，而且增长质量在提高。工业经济效益综合水平也大幅提升。九江市规模以上工业企业