物业接管验收工作流程.docVIP

接管验收管理规程 １.0 目的 为规范物业接管验收工作，提高接管验收工作的程序化、标准化，维护和提升物业品牌形象，确保楼宇住、用的安全和正常的使用功能。 ２.0 适用范围 适用于新接管楼宇的房屋本体、设备、设施等接管验收项目。 3.0 定义 3.1 工程竣工验收 是指建设工程已按照设计要求完成全部工作任务，准备交付投入使用时，由发展商申请地方政府地区工程质量监督部门(质检站)依照国家关于建设工程竣工验收制度的规定，对该项工程是否合乎设计要求和工程质量标准所进行的检查、考核工作。 3.2 物业接管验收 是在工程竣工验收合格的基础上，将物业移交物业公司着手实施物业管理，而进行的以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验和物业资料的移交。 3.3 小业主入伙验收 是指小业主入伙时按照购房合同约定，对户内自用部位实体进行的查验。 4.0 内容 4.1 房屋本体自用部位及设施和设备 自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位设施和设备。 4.1.1 包括：自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙(板)面、卫生间、楼梯、电器(开关、插座、灯具、开关箱、电表等)、给排水(阀门、管道、水表等)、有线电视、电话、门铃、对讲等。 4.2 共用部位、设施和设备 共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备。 4.2.1 共用部位包括：房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖(天台)、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)等； 4.2.2 共用设施包括：区内道路(市政道路除外)、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(库)、地下排水管等； 4.2.3 共用设备包括：加压水泵、电梯、机电设备、本体消防设施、对讲门禁系统、防盗监控系统、道闸收费系统等。 5.0 共用设备分类 根据共用设备对业主服务的重要性将其分为三类（风机、泵、机组等设备均含相应的电机、电气控制柜）。 5.1 Ⅰ类设备包括：电梯、发电机、生活水泵（含其关联设备）、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、中央空调制冷机组、BA 中央管理计算机。 5.2 Ⅱ类设备包括：变压器、高压开关柜、消防广播柜（按套计）、气体自动灭火设备（按套计）、防火卷帘门、消防排烟风机、正压风机、空调风柜、新风机、冷却塔、冷冻泵、冷却泵、对讲门禁系统设备（按套计）、监控录像系统设备（按套计）、信息发布电子显示屏、车场道闸设备（按台计）、泳池水处理装置（按套计）、周边警报系统设备（按套计）、Ⅱ类设备的关联设备。 5.3 Ⅲ类设备：除Ⅰ、Ⅱ类以外的所有设备。如：区域火灾报警控制柜/箱（按套计）、巡检箱、小型控制箱（配电箱、不含Ⅰ、Ⅱ类设备的关联设备）、排风扇/机、风机盘管（含控制器）、公用天线系统（按套计）、巡更系统（按套计）、单独设置的家居安防控制主机、景观水循环设备（按套计）、排污泵、自动抄表装置、DDC 现场控制器等。 6.0 职责 6.1 公司成立接管验收组，由公司工程部负责牵头组织协调各项具体工作。 6.2 由工程部代表公司，组织专家及相关管理处、专业公司技术人员组成房屋本体、机电设备、设施验收组，会同发展商、承包商共同对房屋本体自用部位及共用部位的设施和设备进行验收接管并负责协调处理遗留问题。 6.3 管理处、专业公司负责Ⅲ类设备及共用设施的检验及质量问题整改的跟踪复查工作。 6.4 工程部资料负责组织落实接管物业的产权、工程、设备竣工资料的验收移交工作。接管后资料登记造册留放管理处由专人负责保管，工程部留存资料清单复印件备案。 7.0 验收 7.1 工程竣工验收 7.1.1 入伙前三个月，公司根据项目情况调派现场机电管理维修人员若干进驻施工现场，熟悉现场、参与机电设备安装调试的监理工作，填写工作记录，全面掌握小区/大厦机电设备的第一手资料。在此阶段，物业公司主要是熟悉现场情况以及建立与发展商、施工单位良好的沟通渠道。 7.1.2 在工程项目完工后，发展商要求监理单位配合施工单位组织进行内部初验收，检查有关的工程技术资料包括隐蔽工程验收记录、施工图纸，分项工程验收记录等资料是否齐全准确，进行建筑物实体工程质 量检验，并要求施工单位出具分包工程竣工初验收记录报告。此项工作是物业公司全面了解施工现场情况的最好时机，现场机电管理维修人员应参加并记录，掌握情况，为后期接管验收工作的打好基础。 7.1.3 内部初验收通过后，发展商将组织、申请地方政府地区工程质量监督部门（质检站）参加，由质检站、现场项目部、勘察、设计、监理以及施工等单位和其他有关方面专家组成验收组，进行工程竣工验收(基本程序参见附件一)。现场机电管理维修人员应参加并对整改项目落实情况跟踪了解，同