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房地产专业速成培训手册(六) 作者：未知????文章来源：网上搜集????点击数： 98????更新时间：2005-8-22 案例广州天河区某一住宅小区于1992年开始兴建，1995年3月住户人住。该区有商品房400套，当时入住?200户人家。住户入住时仍有些配套工程未完工。电网铺设缓慢，要到9月才能完。每户居民电表容量仅为1.5千瓦，离广州每户居民电表容量4千瓦至6千瓦的标准尚有距离。电力的不足也影响了小区的水的供应，停水常有，电几乎天天停。因供电不足，物业公司控制的总电闸烧保险丝、跑闸的事经常发生。为此电工竟贴出告示，要住户每天下午17时后和休息日．不要找他维修。结果有时停电两三天。入住一年前每户预交5000无电话费，由公司统一为住户装电话。到1995年7月钱还未交到电信局。小区虽配有多名保安员，但由于周围地区仍有工程在施工，“闲杂人员常滞留小区内，住户没有安全感。　　刚住进的住户要搞装修，乱倒淤泥。居民卫生意识不强，乱倒乱扔垃圾。加上管道电网工程正在施工，致使垃圾遍地，污水横流，臭气熏天，一片狼藉居民苦不堪言。　　　　　　在这种情况下，入住居民未真正感受到住新居的欢乐，而感到寝食不安，有如误进了虎口。章前案例分析思考题1.按城市新建住宅小区管理原则和内容，你认为天河区某一居住小区的问题出在什么地方？2.试根据这一居住小区的实际，提出你解决其存在问题的方案。本章小结1.城市一般说，是一个国家或一个地区的政治中心、经济中心、文化中心和社会生活的中心。城市一般具有政治功能、经济功能、文化功能和社会生活功能。一个城市都有自己的主导功能，以发挥各自的优势。2.实践证明，综合开发，兴建综合住宅小区，是解决城市住宅短缺，提高居民居住水平和质量，发挥社区服务功能和城市功能的有效途径。3.住宅小区是指达到一定规模．基础设施配套比较齐全的居住区。住宅小区有其特有功能：能按城市规划要求建设配套，充分发挥城市功能；公共服务设施比较齐全；环境绿化、美化与居民的文化、休息、娱乐用于一体；创造安全、文明的文化氛围，有利于人际交往，有利于建设社会主义精神文明。居住小区特点：开发建设集中化；功能齐全，多样化；房屋和设施配套，一体化；投资多元化，产权多样化。4.住宅小区管理总的原则是贯彻为住户负责的方针，管好房，用好房，维修好房，满足住户日益增长的社会、生活和文化需要。具体说，住宅小区管理原则是：坚持服务第一，用户至上宗旨；实行统一管理，综合经营；注重精神文明建设，建设优秀社区文化。5．住宅小区管理模式有：以房管所为主的管理模式；以街道办事处为主的管理模式；以街道办事处为主，三结合的管理模式；开发公司专业管理的模式；专业性的物业公司管理模式；住宅合作社模式等。新建住宅小区应当逐步推行物业公司管理的模式。选择住宅小区模式要贯彻因地制宜；协调关系，调动积极性；服务住户，优化环境；管理人才到位等原则。6．住宅小区管理的基本内容包括：对住宅小区内的房屋建筑及其设备。市政公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。住宅小区服务分经常性服务和特定委托服务两大类。经常性服务如清扫、治安保卫、市政公用设施保养等，这些项目可每月向住户收取一定服务费。特定委托性服务，如电梯管理与维修服务；发电机房、供水泵房。自来水设备的管理与服务；代管车辆、房屋等。物业公司可用特定特种服务和多种经营收益补充小区管理经费。7．住宅小区管理和服务应达到的标准：房屋完好率达90％、市政系统完好率达90％、卫生清洁率达95％、消防和避雷装置完好率达100％、绿化覆盖率达30％。房屋设备维修率达98％、群众满意率在98％以上、各种费用收取率在98％以上、治安事故率在2％以下。8．搞好住宅小区管理必须创造必要的条件，即规划和建设先行。要建立健全有效的组织管理机构，必须制定必要的管理制度、要建立一支得力的管理队伍。9．新建住宅小区应当成立住宅小区管理委员会，管委会决定选聘或续聘物业公司。物业公司有权选聘专营公司承担专业管理业务。复习思考题1.居住小区有哪些特有功能和特点？2.试述住宅小区管理的原则和基本内容。3.说明新建住宅小区的组织机构及其相互关系。章后案例广州市穗华公司在完成新区开发和旧城改造任务当中，还花大力气，投入巨额资金，推动新型住宅小区的管理与服务。他们实行规划建设先行。建、管结合的原则，建成小区后，还继续承担“管”的义务。他们请来城管、公安等部门，清除小区内大量违章建筑，无偿投资近100万元，在小区建设园林景点，种植花卉树木，使小区绿化起来。然后会同街道办事处、派出所组建管理委员会，建立小区管理的各项规章制度，并成立环卫队、治安队、绿化队和生活服务队等等专业队伍，具体落实各项管理和服务工作。他们在住宅小区