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理财环境和房地产业融资： 万科的融资战略 万科简介 万科前身为成立于1984年5 月的“深圳市现代 企业有限公司”。1988年11月改制为“深圳市 万科企业股份有限公司”，股本总额为4,133 万股。1991年1月公司A 股在深圳证券交易所 挂牌上市，接下来的20年里，公司通过融资实 现了一系列的跳跃式发展。时至今日，公司的 股本已超过1,099,000万股，资产合计超过 2800亿，是国内房地产行业当之无愧的航空母 舰。 我国房地产企业的融资方式- 银行信贷 是我国房地产企业融资的主要方式，有超过50%的资金部分直接 或间接来自银行。房地产开发贷款在国内主要有三种形式： 第一种是房地产开发流动资金贷款,主要用于补充企业为完成计划 内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金； 第二种是房地产开发项目贷款,主要为具体的房地产开发项目提供 生产性流动资金贷款； 第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房 屋产权做抵押而向银行取得贷款。 我国房地产企业的融资方式- 银行信贷 但是这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的 需要。而且银行信贷稳定性差，市场风险大。这就导致了房地产 行业高风险的的财务结构，不利于房地产行业的健康发展。银行 贷款、股权融资在过去几年中推动了房地主行业的高速发展。但 是从2009年和2010年的数据可以看出，随着国家为防止房地产泡 沫，出台严厉的调控措施，银行银行贷款受到严格限制。 我国房地产企业的融资方式- 银行信贷 房地产企业资金来源国内贷款占比变化 我国房地产企业的融资方式–股权融资 简单来说就是通过增发新的普通股来融资。对于部分上市公司而 言，资本市场融资也是较好的融资方式之一，尤其是目前全球流 动性过剩，证券市场一片繁荣的状况下。通过非公开增发注入股 东的优质资产，通过增发和配股在资本市场融资，并迅速扩大公 司规模。如万科、保利，上实发展、世茂股份、泛海建设、天鸿 宝业、招商地产、苏宁环球、中粮地产、冠城大通、万通先锋、 大龙地产、中江地产、新湖中宝、中铁二局、华业地产、华发股 份等均通过股权融资达到扩大经营规模的目的。 我国房地产企业的融资方式– 股权融资 股票上市可以在国内或国外进行，可以在主板市场或创业板市场进行， 根据公司的具体情况而定。具体而言，发行股票的优点是： 第一，所筹资金具有永久性，无到期日，没有还本压力； 第二，一次筹资金额大，用款限制相对较松； 第三，提高企业的知名度，为企业带来良好声誉； 第四，有利于帮助企业建立规范的现代企业制度。 我国房地产企业的融资方式– 股权融资 同时，股票上市也有不利之处： 第一，上市的条件过于苛刻； 第二，上市时间跨度长，竞争激烈，无法满足企业紧迫的融资需求； 第三，企业要负担较高的信息报道成本，各种信息公开可能会暴露商业秘密； 第四，企业上市融资必须以出让部分产权作为代价，分散企业控制权，从而出让较 高的利润收益。 我国房地产企业的融资方式– 债券融资 债券融资是指项目主体按法定程序发行的、承诺按期向债券持有者支付 利息和偿还本金的一种融资行为。 债券融资有个很好的特点：利息是市场上最低的、最固定的，另外偿还 期也比较长，风险又是可控的，因此企业掌握着控制权，资可以减少公 司被反控制。债券融资实际上是债务融资，对公司的控制权不会产生稀 释。 我国房地产企业的融资方式– 债券融资 相对股票筹资而言，债券筹资的优点有：资金成本较低；保证控制权； 具有财务杠杆作用。缺点：筹资风险高；限制条件多；筹资额有限。 债券融资包含中长期和短期债券融资，其中短期债券融资是目前中小型 企业比较容易使用的一种融资方式。主要有短期融资券，是一种约定在 短期内付息，解决企业临时性、季节性短期资金需求的融资。具有操作 简单，周期较短，利率和期限灵活等特点。 我国房地产企业的融资方式– 基金和信托融资 投资者通过购买基金或信托的方式进行投资，享受房地产升值所带 来的实惠。这样既解决了房地产资金的来源问题，减轻了银行的风险， 又缓解了房地产供求关系。面对银行信贷、股市融资、债券融资等传统 融资渠道受限，房地产上市公司积极争取拓展融资渠道，通过不同融资 方式缓解资金压力，维持企业的资金水平。 我国房地产企业的融资方式– 基金和信托融资 房地产信托在2010年急剧膨胀，房地产上市企业从房地产信托中获取了 大量资金。据统计，2010年样本沪深上市房地产企业通过信托渠道融资 总额达439.38亿元，是2009年的6.15倍。 万