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论我国住房价格调控效应和市场竞争机制引入 　　内容摘要：改革开放以来我国房地产市场有了长足的发展，房地产行业的巨大发展通过乘数效应带动了相关行业的发展，其已为我国经济增长的支柱力量。然而自2003年一路走高的住房价格引发了若干经济社会问题，文章介绍了政府为了平抑房价进行的宏观调控，并分析了调控的效果。文章认为我国的房地产市场属于区域性寡头垄断市场结构，要想稳定房价，解决中低收入人群的住房供给短缺问题，实现房地产市场与国民经济的良性协调发展，需要摒弃过去多年的重调控、轻改革的思路，要摒弃纯粹行政手段调节需求的做法，而应该引入市场竞争机制来增加供给。 关键词：房地产 房价调控 市场结构 竞争机制 我国房地产市场发展概述 1995年联合国《经济、社会、文化权利国际公约》规定：“每一个人都有权利拥有一个于他和他的家庭都足够的生活水平，包括足够的食物、衣物和住宅，同时可以不断地改善其生存条件”。2004年底，我国建设部颁布了《全面建设小康社会的社会居住目标》，提出我国“2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米。平均每套住宅标准在120平方米左右，达到户均一套、人均一间的总体目标”。改革开放以来，我国房地产市场发展取得了长足的进步，城镇居民的居住条件得到了很大的改善。同时，我国住房市场也存在一些问题，如市场信息不对称带来的投机现象严重，物业管理还比较混乱，尤其是住房价格过高和中低收入阶层的住房供给短缺。面对住房价格过高的问题政府采取了很多措施，但结果并不理想，笔者认为，不能把政府和公众的注意力都集中在政府需求调控上，政府可以适度放手，引入更大程度的市场竞争来稳定住房价格和解决中低收入阶层的住房供给短缺问题，最终实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。 北京大学中国社会科学调查中心发布的《中国民生发展报告2012》称，2011年全国家庭的平均住房面积为116.4平方米，人均住房面积为36平方米（江忆，2012）。而根据《中国城市统计年鉴1999》的数据，在全国抽样调查的229个城市中，人均超过15平方米的城市只有49个，占总数的21.4%。必须承认，近年来我国的房地产市场确实取得了骄人的成绩。其实，房地产市场的骄人成绩不仅仅体现在百姓住房条件的改善上。有数据显示，在我国，每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元，集中体现在房地主市场能快速带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长，据统计，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个（顾建发，2011）。以2003年为分水岭，我国的房地产业作为国民经济的支柱产业极大地推动了经济的发展。 我国房地产调控的政策效应分析 （一）房地产调控历程回顾 1998-2002年，为房地产市场的培育发展期，期间房地产价格指数相对稳定，当时出台的政策也是旨在培育和发展房地产市场；2003-2007年，出现了两次失败的调控，一是121号文件的出台受到了利益集团的抵制，后来121号文件没有起到应有的作用，另一个是2007年央行制定的紧缩措施还没有来得及真正发挥作用就迎来了亚洲金融风暴；2008-2009年，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》从税收、信贷多个角度鼓励商品房的发展；2010-2013年，中央出台了严厉的房地产调控措施，打压房价的上涨（师立强，2011）。2010年以来的调控政策主要以限购、限贷抑制需求为突出特征。 （二）我国住房价格越调越高的悖论 毋庸置疑，1998年至今的住房市场化改革取得了巨大的成就，我国普通百姓的住房条件大大改善，然而我国房价的畸高却成为亟待解决的问题。自1998年以来，“房价高”的问题一直不断地困扰着普通百姓，一直使普通百姓感受着越来越高强度的生活压力。各级政府因此也在不断出台新政策。从2003到2013年，中央政府走过了10年的调控之路，而且调控手段被人们描述为“不断加码”。然而结果到底如何呢？中国指数研究院2013年7月1日发布6月份房地产市场“百城价格指数”，数据显示，6月份全国百城住宅平均价格为10258元每平方米，环比5月上涨0.77%，是自2012年6月以来连续第13个月环比上涨。将日本的东京与中国的上海做一个比较，日本东京中央核心区域精装修的房子，每平方米价格大约折合人民币4万多。而上海陆家嘴早已喊出了10万/m2的天价，6-8万/m2的楼盘更是比比皆是（张薛梅，2010）。因为购房压力过大，而使得许多人成了名符其实的房奴。人均住宅面积树立的远大目标似乎并不难实现，可在我国买一套房子对普通百姓来说实在是太难了，因为房价上涨的速度远远超过人均可支配收入的增长速度。本文通过对比首都住房痛苦