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论高校周边住房市场特点和其启示 　　[摘 要]房地产市场是我国经济系统中的一个重要构件，而住房市场在这其中又扮演着重要的角色。而高校周边的住房市场，因其地理环境以及周边各项配套设施的特殊性，有着独特的地方。本文以武汉市中南财经政法大学南湖校区为切入点，分析其周边住房市场特点，试图从点到面，从微观到宏观，探索分析我国目前住房市场的状况特点以及发展存在的问题，为规范住房市场提出合理化的政策建议。 [关键词]高校周边；住房市场；需求；租赁 [中图分类号]G647.5 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）12-0078-02 1 引 言 随着我国社会经济的不断发展，人民的生活水平不断改善。从宏观上看，我国人民的生活水平已经基本达到了小康水平，在这样的背景下，居民的需求结构和消费观相应发生了相应的显著变化，消费的方向已经转向住、行和教育、娱乐等方面；特别是在实行住房商品化的政策之后，大幅度地提升了住房消费在居民消费中的比重，增加了居民对住房消费的需求和总量。特别是随着近几年来我国社会生产力的不断提高和经济的飞速发展，使得人均GDP有了很大的提高。因此，人们对住房的要求也就越来越苛刻，因为它不仅仅是生存资料，更是一种发展性资料乃至享受性资料。所以住房以及周边环境是否宜居和相关的配套设施也是人们在购房时不得不考虑的重要因素之一。除此之外，住房已不再是单纯的消费品，在住房商品化的进程中，其投资增值保值性也慢慢地展现出来，购买住宅成为居民个人积累财富、投资创收的重要手段之一，更是社会财富的一种象征，而高校周边的住房，因其符合购房者的消费和投资需求，正逐渐地成为楼市中的“宠儿”。在这样的背景下，越来越多的房地产开发商不惜花下血本来分这块“大蛋糕”，以在校大学生数量全国第一的武汉为例，“名校配名盘”的楼盘项目数不胜数。消费者和开发商的双管齐下，将高校周边的房价不断抬高。伴随着价格的不断升高，其中也就衍生出一些现象，例如，价格上居高不下，住房市场结构的多元化等，那么能否从高校周边住房市场特点（以武汉市为例）中得到一些启示呢？在此笔者将作简要的探讨。 2 相关概念的界定 由于笔者是以特定的区域为背景来研究该地区房地产住房市场的特点，那么什么叫做“高校周边”，住房市场的范围怎么界定，面有多广？因此在探讨之前，必须要对这些相关概念有一个明确的界定。 2.1 高校周边 武汉市的教育资源尤其是高等教育资源丰富，其中各类院校及在校大学生的数量位居全国前列。近年来，随着武汉市区域范围的不断扩大及院校之间的合并与扩招，众多院校纷纷迁移到距市中心较远的城郊或在城郊建立新校区，激活了周边的“校园经济”。笔者所探讨的不仅包括位于市中心的高校周边环境，城郊周边的也包含在内，凡是因高校的兴建而带动发展的地方都在笔者“周边”的讨论范围内。 2.2 住房市场 我国的城镇住房市场走过了一个从发展到逐步成熟的历程。在改革开放以前，我国实行的是福利分房制度，其中，“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房的典型特征，自然住房不是一种商品，从而也就没有住房市场。直到改革开放以后国家实行以住房商品化、社会化为目标的住房改革措施以后，我国的城镇住房市场才逐步形成发展。笔者所指的住房市场，包括住房的一级市场、二级市场以及三级市场。 3 武汉市高校周边住房市场的特点 房地产市场是一个受到人口、环境、文化、教育、经济等多方面因素影响的有机复合体，各种因素之间相互影响相互制约，房地产市场在各个区位的供需求状况也就不尽相同，通过对这些不同因素的进一步分析，笔者可以从中总结出住房需求的各种特点。 3.1 从市场结构来看，主要以租赁市场为主 房地产市场可分为一级市场，二级市场和三级市场，关于三者的概念笔者在此不作一一阐述，其中租赁市场属于房地产三级市场，从需求主体上来说，在校学生是高校周边住房市场的主力需求者，其中主要的需求者为考研族和找工作的高年级学生，大部分以两到四个学生的形式在外合租居住。例如考研的同学很多从大三下学期开始就要到校外租房。找工作的同学由于毕业后学生寝室需退房也会寻求租房作为“过渡期”使用，当然，其中也不乏一部分低年级的在校学生在外面自己租房居住。例如中南财经政法大学南湖校区附近的津发小区，时常有大量的考研房、经济适用房等房屋出租，小区为此还设有一个租赁中介机构，为租赁双方提供服务。 3.2 从市场客体来看，主要以商业用房为主 房地产市场上的客体是指房地产市场上用来买卖的对象，例如，商铺，公寓，别墅，厂房，写字办公楼等。由于高校周围在校大学生居多，其蕴藏的市场价值巨大，因而市场客体以商业用房为主，以中南财经政法大学南湖校区为例，西苑、南苑、北苑各种商铺、餐馆、旅