物业管理经营资料物业管理经营资料.doc

物业服务合同应具有以下内容：物业基本情况；委托服务事项；双方的权利义务；物业服务要求和标准；物业服务费用和维修费用；专项维修基金的管理和使用；物业管理用房；物业经营管理；委托服务期限；违约责任等。D 选项属于前期物业服务合同的内容。前期物业服务合同的主要内容与物业服务合同类似，包括：物业基本情况描述与物业服务范围界定；服务内容与质量；服务费用及其计费方式；物业经营管理；物业的承接验收；物业使用与维护；专项维修资金；违约责任和其他事项。 房租构成因素包括地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费、利润10 项。在实际中，房租可能包含真正房租构成因素之外的费用，如可能包含家具设备使用费、物业服务费用、水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费等；房租也可能不包含真正房租构成因素的费用，如承租人与出租人约定维修费、管理费、保险费等由承租人负担。 在成本法中，建筑物折旧可分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。物质折旧是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。物质折旧可进一步从自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏残存4个方面来认识和把握。A 选项就属于物质折旧。功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。B 、D 选项就属于功能折旧。经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）、区位因：素（如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其他因素（如政府政策变化等）。 房地产市场供给指标包括存量、新竣工量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。新竣工量指报告期内新竣工房屋的数量；空置量指报告期期末房屋存量中没被占用的部分，中国目前空置量的统计是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转等不可销售或出租的房屋面积；房屋竣工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积。反映报告期期末已占用和空置的物业空间总量的指标是存量指标 按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。自动延期租赁可由双方根据协议达成，也可依法建立。当物业所有者与承租人之间的租赁行为在本期租赁期限到期时以相似的租赁条件自动延续时，协议就达成了。许多居住租约既包含定期租赁又包括延期租赁。一般开始于定期租赁（半年或一年），然后转为周期性租赁。因此，A 选项是正确的说法。自动延期租赁是租用者按租赁手续所规定的期限已经到期，或租约中未指明租赁期限，租赁者依旧按原来的方式占用物业，并照常按期交纳租金的租赁行为。在这种情况下，实际上租金的缴纳周期就自动延续到了下一期限。从物业管理者的权益角度考虑，自动延期的延长期限最好是在最初的社约中明确地规定下来，如按月自动延续等。因此，B 选项是正确献说法。 按照出租人所收取的租金中是否包含税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分费用，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。净租中的租户要承担能源使用费等费用支出，净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达10 年以上；在百分比租金中，承租人除了向出租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预定数额的部分，按一个百分比交予出租人，作为出租人的百分比租金收入。百分比租金常用于零售商业物业的租赁，如大型购物中心或超市。因此，C 选项是正确的说法。 还可以按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。短期租赁是指租期在2 年和2 年以内的租赁；长期租赁，通常是指租期为5 年或5 年以上的租赁；中短期租赁的租期一般为3～4 年，通常由短期租赁延期而来。因此，D 选项是不正确的说法。 还可以按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁。其中，非居住用房租赁又分为办公用房、零售商业用房和生产经营用房的租赁。 凡发生下列情况之一，可以允许租赁合同的变更。 ( l ）因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更。 ( 2 ）因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同。 ( 3 ）租赁双方约定改变租赁房屋的用途或增减房屋用途，均可变更合同。 ( 4 ）租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改。 ( 5 ）由双方约定，改变租赁期限或者期限长短。 按照