第六章_公共政策效果的评价分析.pptVIP

公共政策效果的评价分析 评价分析今年来北京房价调控政策效果 一、十年来房价调控政策及具体措施 1、调控第一阶段 2、调控第二阶段 3、调控第三阶段 二、综合评价北京房价调控政策的效果 1、地价与房价的数据分析 2、调控政策的成本与效益分析 3、调控政策的具体影响及规律性总结 改革开放34年房价调控政策之路 十年来房价调控政策及具体措施 1、调控第一阶段 2、调控第二阶段 3、调控第三阶段 综合评价北京房价调控政策的效果 1、地价与房价的数据分析 2、调控政策的成本与效益分析 3、调控政策的具体影响及规律性总结 北京十年房价的数据分析 主要以通州，朝阳，海淀，丰台四地为例 房价上涨原因分析 北京房价虚高原因 3 、住房市场供给结构的不均衡 目前商品住宅市场存在“双高”即“高房价、高空置率”的现象，原因在于高昂的房价超出了消费者的购买能力。其根源在于我国目前的住房市场的供给结构严重失衡：保障类住房供不应求，廉租房的实物配租量明显不足，限价房的供应量远不能满足市场的需求，而目前市场的供应主体为中高档商品住房，居高不下的房价，超出普通居民的承受能力。因此要控制房价必须从根本上改变目前的住房供应结构，以政府的政策性、保障性住房供应为主，以解决中低收入阶层的住房需求；控制高档商品房的供应比例（国际惯例是发展中国家的高档物 业在房地产中所占的比例应为5%~10%之间）[23]，并逐渐改变开发商对商品房的供应垄断局面，鼓励各种诸如自建房、集资建房、单位建房等多种供应主体的参与，增加保障性住房的比重，完善廉租房制度，才会改变住房市场中中高档商品房“一枝独秀”的状况，才可以打破开发商垄断，有效降低房价，以建立符合我国国情的合理住房供应体系。 （一）房价上涨原因分析 1、需求增长是房价暴涨的导火索。近几年农村青年进入婚龄高峰，这部分青年思维进化，都想到城市闯一闯，父母们鼎力支持，于是“丈母娘”们都叫女婿到城里买房，否则不嫁，所以大量农村青年男女涌到城里买房，目前农村40岁以下的青年人已经所剩无几，房价就这么被推起来了。 2、购房优惠贷款加重了住房“需求”。2008年美国次级贷引发国际金融危机，我国为应对国际金融危机，出台了4万亿投资内需拉动政策，购房贷款十分优惠，笔者清楚的记得，在2008年底几乎有70%的购房资金可从银行贷款获得，于是购房者大幅增长，住房“需求”暴增。 3、炒房游资加剧了住房供求矛盾。住房需求的大幅增长给游资造就了可乘之机，于是他们大量购置囤积住房。一方面住房需求暴增，另一方面住房供给人为减少，供求矛盾助推了房价上涨的气焰，炒房游资起到了“火上浇油”的作用。 4、房价良好预期助长了民众的投资心理。投资品定价是由两个方面决定的。（1）当前供给和需求。（2）预期供给和需求。很多政策制定者搞不清楚这个概念，只关注当前的刚性，没有关注未来的供给。人民的预期没有因为限购而改变，反而因为限购的政策而增强，导致预期更大。 房价十年调控以来走势图 调控政策具体影响及规律性总结 1 宏观政策调控效果分析 第一阶段 2004年的调查报告指出，北京市区范围内新开楼盘均价最高涨了1100元，房价几乎都在涨，商品房交易量大幅上升，依然是供不应求，宏观调控对房价影响不大。 对此，东南大学建设与地产系张建坤教授认为，这一现象不足为奇。张教授分析，老百姓就宏观调控能对房价的影响，反应过于敏感。这次宏观调控对北京市的房价影响，可以说微弱到忽略不计。一些实力不足、资金链短缺的小开发商，也仅在拿地和破土开发时会受挫。为了回笼资金，手头有房子会急于上省，但降价售盘不现实，因为当前北京房子还是不愁卖。中国房地产协会、城省住宅开发委员会副主委冯仑博士，在接受记者采访时说，楼省发展到今天，开发商大都积累了应对各种风险的经验和对策。如果一项政策出台，打压了开发商的积极性，造成了楼省崩盘，着急的已经不再是开发商，政府部门更会担心。谁都明白，房地产的兴衰，与一个城省的GDP增降息息相关，政府部门也很不情愿看到冷冷清清的房地产省场。 结合这一阶段出台的相关政策，我们可以分析出政策效果不理想的主要原因在于一下四点：（一）目标不够细化；（二）地方政府的执行力有待考量；（三）国民投资、投机热情高涨；（四）住房保障制度不够成熟。 调控政策具体影响及规律性总结 第二阶段 宏观调控政策效果已显。这一阶段虽然南京房价的增幅在回落，但房价绝对值还是在以小幅上升。成本上升、需求增加、居民收入增加等多种因素都在一定程度上支撑房价上涨。 这一阶段由于受到全球性金融危机的影响，2008年银行方面的金融政策主流是大砍地产信贷，严格审核房地产项目，国家宏观调控政策方面倾向于刺激消费，扩大内需。 总的来说，宏观调控政策的效果受到国际经