20170323汤池南山三食六巷整体营销策略报告.pptxVIP

经过两轮的双向沟通，针对南山·三食六巷项目，双方达成统一目标：须实现一期、二期整体运作成功。直白的说，就是须同时确保自有物业的成功运营，和可售物业的成功销售，单方面的成功都意味着项目的失败。这是死命令！首先，基于目前的整体定位，我们要先弄明白一个问题：本案的自持和可售物业如何平衡，才有利于整体运作？定位综合商业博物馆综合商业旅馆集散广场演艺广场滨水休闲商业戏台旅客服务中心特色零售商业特色零售商业旅馆一期?创意零售、特色名小吃、戏台和演艺广场、集散广场等二期?博物馆、旅馆、滨水休闲商业、特色零售商业和综合商业等引擎从目前的整体定位，我们可以清晰看出项目的：一期是整个项目成功运作的一期的特色化经营，将成为项目整体的形象标签，成为汤池除温泉度假外的又一旅游名片，吸引包括度假村外溢消费在内的，大量外部目的型旅游消费客群。所以，对于自持和可售物业的规划，我们的整体建议是：一期全部自持，二期全部公开销售（博物馆除外）理由1：一期是项目成功运营的核心驱动理由2：一期是现房，而商业主要售卖的是市场预期理由3：一期属内街铺，客户投资信心受运营影响大，而目前经营状况不佳理由4：二期沿路分布，对整体运营的要求不高，且经营更加自由理由5：二期是沿街铺，客户自营、投资的意向较一期更大理由6：二期的商业价值、货值更高，有利于资本回收虽然1、汤池的温泉度假村在省内已久负盛名2、但各项目却各自为战，吸引来自合肥及周边地市的目的型旅游消费3、当地政府有意加快其他旅游资源的开发步伐4、并整合、打造以温泉度假产业为依托的资源型特色旅游目的地5、却由于旅游配套不足、推广不够而显得后劲乏力6、而本案的出现，将在一定程度上弥补了当地旅游市场的空白7、一期招商已过六成，并已积累一定的商家资源可项目面临的现实情况是： ?汤池仍以本地消费占主导，旅游消费有待引导 ?一期建成后，在条件不成熟的情况下被迫开业 ?前期运营失败，与商家进驻开业呈现恶性循环 ?政府虽有意识，但对项目的实际支持行动较少 ?市场对项目信心严重不足，前景不被市场看好是，宏观中观微观自问：面对错综复杂的 环境，一期招商运营的出路在哪？典型案例借鉴：肥西·三河古镇三河，2500年的历史文化古镇，全镇总面积2.9平方公里，地处肥西、庐江、舒城三县交界，距离合肥约40分钟车程；依托“八古历史遗迹”，打造极具当地文化的特色景区，成为合肥环巢湖带的重要景点之一；景区建设之初，由政府牵头，经过长达2年的运营方见改观；2015年，合肥市政府共投资近40亿对景区全面改造，将其打造成合肥的第一个5A级景区，当年国庆游客量达48万人。三河古镇给我们的启示：1、政府的鼎力支持 2、清晰的项目定位 3、运营方面的长期投入PPT模板，各种推介会、开盘活动方案年度方案、整合推广方案暖场活动等等 方案免费送＋ 微信5019 35620 领取典型案例借鉴：扬州·东关街东关街，位于古运河边，2014年依托原有的古建筑遗址，新建的特色文化主题街区，全长1122米；项目倾力招商引进了1817年的四美酱园、1830年的谢馥春香粉店、1862年的潘广和五金店、1901年的夏广盛豆腐店、1909年的陈同兴鞋子店、1912年的乾大昌纸店、1923年的震泰昌香粉店、1936年的张洪兴当铺等多家老字号；同时，在现代商业中穿插打造了具有扬州传统文化特色的陆陈行、油米坊、鲜鱼行、八鲜行、瓜果行、竹木行等近百家行当商家。东关街给我们的启示：1、特色环境2、清晰定位3、严格招商接下来，我们将重点从占位/产品/招商/运营四个角度着手，提出切实的解决方案。结合合肥旅游市场和本项目情况，我们建议本案的市场定位：立足10分|辐射60分|面向200分立足10分钟之内的汤池镇，成为汤池旅游人群的最佳购物休闲场所以当地旅游产业优势为依托，通过对项目特色文化的传播影响，吸引周边60分钟车程的城市旅游消费。同时通过持续性的运营，将本项目和当地旅游推向3小时车程的全省市场，并可在成熟运营的基础上，进一步纵深发展。为形成项目的可持续发展优势，建议本项目的对外形象定位为：安徽传统文化传播平台南山·三食六巷不是主力店，也不是现代购物中心；它是传统手工艺、传统文化、传统美食等的传播和销售平台，是客户感受安徽传统文化的平台；客户来到这里是为了观光旅游，感受安徽传统文化，而消费都是冲动型的。安徽非物质文化遗产传播平台安徽建筑文化展示平台安徽传统手工艺品展示平台庐江特色文化传播平台安徽传统美食体验平台…… ……南山·三食六巷将成合肥乃至安徽的一张旅游名片。那么，我们如何让市场接收并喜欢这张名片？首先，我们得拥有一个完整的运营主体：旅游公司（运营公司）运营公司组织架构管理部市场部接待部艺术团运营中心联合政府发起成立旅游公司；公司以国家4A级旅游景区“温泉旅游度假村”为依托，专门负责项目旅