弘德好莱城项目专题分析0827.pptx

弘德好莱城项目市场专题分析(汇报版);A、板块介绍;政府斥巨资打造的未来城市中心，低碳环保示范新城。;九大功能区构建新城内部共生、发展完整格局，托举大长沙城市化新方向。;三级甲等医院，500床位，VIP及高干病房;高端的居住集群，多种物业形态并存，以湖为中心，向四周扩散，按住宅不同类型由低到高，从湖两侧向外围依次分布。;地铁以及新西站交通枢纽给区域带来国际梦想通道，将极大提升区域热度及价值，提升区域形象。;国际化整体规划设计。国际化文化中心、国际研发中心、国际商务区三大引擎，开启梅溪湖国际新城时代。2011年三大引擎全面启动，东部结合文化中心推出滨湖居住地块，西部以引领性项目为引擎推出商住地块，南部启动研发中心示范区推出滨湖居住地块。;;B、土地市场;片区内品牌开发商云集，各大知名房企争先恐后的进入片区，其一看好周边环境，其次看好未来发展。;土地性质多为商住两用，但体量以住宅为主，拿地企业均为全国性品牌地产。;12年共成交13块地，主要以中小规模商住地块为主，地块成交呈现四面开花的态势。;13年首块成交楼面单价达到3000元/平米梅溪湖G-11地块和东侧的I-29地块将打造成近100万㎡的国际化都市综合体。;区域内，成交土地楼面地价有一定差价，但整体稳步上涨，价格涨幅速度较快。;C、区域竞品分析;金茂悦;竞品扫描;佳兆业云顶梅溪湖;旭辉御府;开发商;2;【分析】： 1、旭辉御府项目自2012年6月进行首次集中开盘，目前已去化81.28%； 2、项目主推户型为90-120㎡户型，去化率均达到80%以上； 3、项目客群主要为纯刚需客户，所以大户型相对去化情况不理想，130㎡以上户型去化率仅50%； 4、该项目为北岸泛梅溪湖片区首个提供长郡中学学位的项目项目核心竞争优势较为明确：低价+学位指标，与周边相比优势明显，去化领先。;入户即是厨房，且空间窄小，实用性不够强;【分析】： 1、旭辉御府为梅溪湖北岸片区入市最早项目，位于北岸片区边缘区域，自2012年8月项目入市，除去传统淡季，每月签约套数相对比较理想，直至2013年下半年，由于受区域竞争影响，片区不断有新项目入市，使得该项目客户被分流，但该??目因学位指标保障，且价格在片区内较低，使得在区域内竞争更具差异化； 2、旭辉御府自入市以来，价格平稳，因项目的推售节奏比较稳定，除去特殊月份的促销动作，整体价格波动幅度不大； 3、截止到目前，旭辉御府一、二期住宅已全部推出，月均去化约为35套。;合能璞丽;开发商;1;【分析】： 1、合能璞丽产品整体以中小户型为主，主力产品为93㎡左右的三房； 2、合能·璞丽从目前各户型的去化情况来看，其畅销户型区间主要还是以93㎡功能性强户型为主；;【分析】： 1、合能璞丽项目自2014年12月底开盘，首开开盘去化率仅40%，开盘后一直平销，但价格有较大幅度下降，目前周周打出推10套特价房的噱头，价格被拉低至6400元/㎡。 2、梅溪湖北岸片区客户抢占十分激烈，合能璞丽自项目首次开盘高峰后，平销期间一直每月基本维持在30套左右的销量，项目无区隔性优势，主要以特价房的形式保证项目的日常去化。;中铁梅溪青秀;开发商;1;中铁梅溪青秀销售统计;户型分析;推售情况;梅溪湖·金茂悦;开发商;1#、3#、4#、5#、6#、9#在售;户型解析;推售情况;D、本体分析;项目位于梅溪湖东北角，距离西站5.8公里，距离传统商圈荣湾镇7.4公里。区位相对较偏。;项目靠近城市主干道枫林三路，北面交通路网发达，南面正在建设中。路况畅通，出行便利。公交线路3条，公交出行较便利。;项目无缝接梅岭公园，区域梅溪湖、麓松公园、桃花岭、岳麓山等公园遍布，居住环境舒适度较高。;;项目住宅体量约20万平米，规划高层住宅、写字楼、公寓和商业等多种物业类型，一期是由4栋高层住宅组成；二期是由6栋高层组成；三期规划有大体量商业为自持。;50万㎡双MALL国际综合体，精工建筑、多维度精琢园林系统、国际精装标准缔造节能环保精工社区。;规划有大型购物中心、超五星级酒店、甲级写字楼和河西最大规模社区幼儿园，但目前周边配套相对匮乏。;;;;;成交客户从事的行业比较泛，其中中个体经商户占比31%，其次为机关部门，占比14%。是占比重较大的两类人群。从行业性来看，大部分是周边工作人员，如麓谷科技产业园。;