房地产讲座演示稿.ppt

房地产法律问题 主讲人：郭晓桦律师 guoxiaohua_lawyer@163.com 北京市炜衡律师事务所 房地产基本法律问题 房地产的定义 房地产行业的现状 土地管理中的法律问题 房屋建设中的法律问题 房地产交易中的法律问题 一、房地产的定义 地产：土地以及上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。 房产：建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。 二、房地产行业现状 土地产权制度存在缺陷，使用费年流失量大 非法转包和违法分包问题频出 建筑工程纠纷，烂尾工程问题突出 房价居高不下，房奴问题严重 物业纠纷增多 三、土地管理中的法律问题 中央与地方政府之间土地产权界线不清 《土地管理法》第二条规定“国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”，但事实上，地方政府却享有和承担着地方城市建设和土地开发的大量实权。 土地产权制度存在缺陷 两者产权界定上的模糊，使得地方政府从实现自身利益最大化出发，在土地收益分配中与中央政府展开了长期的博弈。即通常讲的“上有政策，下有对策”。上下政策博弈的存在，造成地方土地资源配置难以优化，同时也为土地寻租提供了外部条件，导致土地收益大量逆向流失，土地收益分配主体形成严重错位。 土地管理中的法律问题 案例：江西省丰城市建新城区非法征地，