房产税征收对房市价格调控作用.docVIP

房产税征收对房市价格调控作用 　　摘 要：房价走向是饱受关注的一个话题，因为高房价会危害国家宏观经济和政治形势的不稳定。房产税的提出和试点，对房价的调控是一种巨大的鼓舞。以上海和重庆两地的房产税征收情况及相关的房市价格波动出发，来探索房产税对房市价格的调控作用。 关键词：房产税；政策；房市价格；房市调控 中图分类号：D9 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2013）14-0158-02 房产税的出台被看成是现阶段调控房市价格的一大利器，上海及重庆两地的试点探索结果，牵动着全社会的每一个人。房产税的征收是否真的如多数人预期那样能有效地控制房市价格，从目前的形势来看，要下个结论似乎为时尚早。 1 房产税概述 1.1 房产税出台背景 房产税是以房产为征税对象，按房产的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。 房产税早在1986年我国出台《中华人民共和国房产税暂行条例》时就被提出，但由于当时的调控措施并不完善导致其没有受到重视。2010年《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确将“逐步推进房产税改革”列入当年深化财税体制改革重点内容之一。自此，房产税在房市调控中的地位愈加重要。 1.2 房产税的征收目的 首先，房产税作为一种税收，能调节收入分配，通过对不同人群制定不同的税收，缩小居民群体收入差距，例如对高收入多套住房的人群定制高税率，对仅有一套居住性住房的人群征收低税率或免税。其次，在保有环节开征房产税可以抑制需求。一旦房价能得到有效的调控，宏观经济的稳定性也会提高。最后，所征得的房产税可以投入保障性住房，以缓解房市“供不应求”的现状，对房市的价格调控也可起到有力保障。 2 我国房市现状 我国人多地少。伴随着城市化进程，居民收入引发的消费和投资欲望的增长空前强烈，而银行提供的按揭及贷款等方式，使炒房者得以以较少资金获取超高收益。再加上地方政府的土地财政，房市价格的连续升温是多方推动的结果。总体而言，房市价格猛涨还是源于供求关系的不平衡。 2.1 房市的需求分析 一是“安居乐业”的思想产生的刚性需求。由于中国人长期以来的“有恒产者有恒心”的信念，许多人把拥有一套产权房当做人生的终极追求。 二是住房需求的长期积累。计划经济取消后，房市长期压抑的消费需求一下子迸发，住房商品化对房市价格的抬高起到了强大的推动作用 三是住房在消费和投资方面都缺少有效的替代品。尽管价格高涨，但消费者都不愿意租房来替代住房消费。因为长期来看，无论是买房还是租房，都无法逃避高房价带来的压力。其次是投资住房的吸引力。我国目前可投资的金融产品种类少，回报低，通货膨胀背景下每个人去投资以冲抵货币贬值。房产由于其高保值性，成为投资者的首要选择。并且，投资者对房价上升的欲望十分强烈，会人为地哄抬房价来确保高回报性。 2.2 房市供给分析 通货膨胀带来的物价全面上涨，导致住宅的建造成本大幅上升，而政府的土地财政，使政府成为土地供给的垄断方。为了弥补自身的财政支出，要在土地上获得高额收入，政府作为高房价的受益者之一，无法制定和执行有效的调控政策。 3 沪渝两地的房产税试行情况 2011年1月27日晚，上海、重庆政府分别宣布将于28日正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作。两市都明确主要以增量住房征税为主。两市制定的房产税均在0.5%左右，且未对首套住房进行征税。 重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增一般房地产，将人均面积起征点考虑进来，采用累进税率的形式，导致的结果是，房屋价值越高，人均面积越大，所要缴纳的房产税就越高。 房产税从其在市场的短期反应来看，是较为有效的。根据数据显示，2011年1月27日，重庆主城区商品房销售为905套11万平方米；在28日实施房产税的当天，主城区商品住房成交919套8.3万平方米。而到了29日，商品房仅售出406套3.3万平方米。这表明，房产税对房市的调控是立竿见影，政策效应明显。而上海也由于调控政策的出台，导致一些开发商决定推迟入市，高端房和普通房的销售均遇冷。 但值得一提的是，以上所述的房产税对房市价格的抑制作用事实上在长期看来并没有显著的效果。房产税开征之后，上海、重庆两地的房市价格依然继续走高。业界众多专家均认为，目前设置的房产税征税方法在长期内并不会起到有力的作用，究其原因还是政府垄断土地一级市场、经营二级市场的体制。 4 房产税征收对房价调控的积极效应 4.1 抑制过旺需求，影响房价下降 住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说，房产税对于房地产市场而言主要是