法律意见书-江苏东恒律师事务所.DOCVIP

地址：中国 南京市汉中门大街305号7层 Add: 7F, No.305, Hanzhoung Gate Street ,Nanjing, China 电话： (025) 传真： (025) Tel: 86-25 Fax:86-25邮编： 210036 网址： PC: 210036 Web-site: （201X）东恒律见字第XX号 关于贵司参与某项目投资相关法律风险的法律意见书 XX投资有限公司： 贵司就将参与XX项目投资，这一做法的可行性、潜在法律风险及相应规避措施，向本所律师进行咨询。本所律师根据我国相关法律、法规规定及实务经验，以及对贵司提供的有关具体情况的了解，向贵司出具了以下法律意见，谨供贵司决策时参考。 一、项目基本情况 根据贵司介绍，贵公司正与XX房地产开发公司（以下简称“XX”公司）商谈项目投资合作一事。该项目基本情况如下：此项目为一住宅项目，共有A、B、C三个组团。目前A组团已竣工，并开始预售；B组团尚未开工，但已取得前期相关手续；C组团尚未开发。贵公司计划投资“XX”公司的B组团，以获得收益。 二、可行性及法律风险分析 根据项目的上述实际情况，本所律师认为有以下几种操作模式可供参考： （一）采取合作建房方式进行合作 1、贵公司与“XX”公司签署合作协议，贵公司分取利润 此种方案，由贵公司与对方签署合作协议，贵公司提供资金，“XX”公司负责项目的开发建设。贵公司与XX公司签订的合作协议是以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容。双方约定房屋销售后利润的分配比例。 优点：贵公司只提供资金，不用参与开发，在不产生纠纷的情况下，可以收取一定的固定利润。 缺点：首先，因贵公司不参与项目的实际经营，“XX”公司的实际运作贵公司无法掌控，存在风险。其次，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”，若贵公司与“XX”公司在合同履行过程中引起纠纷，根据上述规定，最终可能被认定为借贷法律关系。一旦被认定为借贷法律关系，贵公司在《合作协议》中约定的利润分配比例就难以得到完全支持，只能按照我国金融法规的有关规定进行处理。 2、贵公司与“XX”公司签署合作协议，贵公司分得房屋 此种方案，由贵公司与对方签署合作协议，贵公司提供资金，“XX”公司负责项目的开发建设。双方约定B组团建成完工后，贵公司按照协议约定分得一定数量的房屋。 优点：贵公司只提供资金，不用参与开发，且可以获得一定数量房屋。 缺点：首先，因贵公司不参与项目的实际经营，“XX”公司为项目的大产权人，贵公司取得的房屋若要销售，需以“XX”公司名义销售，且涉及销售口径及定价等问题，操作程序更复杂。其次，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”，若贵公司与“XX”公司在合同履行过程中引起纠纷，根据上述规定，最终可能被认定为房屋买卖法律关系。 （二）采取项目转让或股权转让的方式进行合作 房地产项目转让，因我国法律对房地产项目的转让有着严格的限制条件，如转让时应当取得土地使用权证，已经完成开发总额的百分之二十五以上。在当前的土地供应政策和现有的房地产转让政策背景下，直接的土地使用权转让、在建工程转让具有交易成本高、交易限制条件多等缺点。 采用股权转让方式，“XX”公司的某一股东将其股权转让给贵公司，贵公司成为“XX”公司的股东，控股或参股“XX”公司。目前，这种方式为房地产项目转让及收购的主要方式。 优点：贵公司无需参与项目开发建设，以股权转让的方式不影响项目的开发建设，贵公司获取股东收益权。 缺点：采用股权转让的方式一般操作模式是取得该目标项目公司的控制权，避免繁琐而复杂的房地产项目转让程序。根据贵公司的实际情况，并不想取得“XX”公司的控制权，进而开发该项目。若只采取参股形式，贵公司不参加“XX”公司实际经营，需要有相关措施保证股权收益。该项目涉及A、B、C三个组团，需要对B组团作单独成本列支。 （三）采取股权融资的方式进行合作 因很多开发商资金压力较大，对股权融资形式的合作比较感兴趣。此方案的操作模式为贵公司投入一定数额的资金，作为该公司的新股东，增资“XX”公司。贵公司与“XX”公司的大股东签订协议，约定在项目开发完毕后，该大股东回