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非限购城市居民购房意愿调查 　　摘要: 住房是影响居民安居乐业的首要民生问题，在我国房地产市场时局不景气、居民购房困难的今天，市场是否平稳健康发展决定着经济的发展、居民住房环境的改善、社会稳定的维护、城市形象的提升。本文以淄博市为例调查了非限购城市的居民购房意愿，分析了淄博市房地产市场的现状及存在问题，针对市场现状和居民意愿的差异提出了相应的对策和建议。 关键词：非限购城市；房地产市场；购房意愿 中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号： 1 淄博市房地产市场情况介绍 1.1 房地产市场开竣工情况 2012年淄博市房地产投资持续下滑，全市房地产商品住房开发投资50.53亿元，同比降低45.72%。商品住房新开工面积253.07万平方米，同比降低9.26%；商品住房竣工面积49.73万平方米，同比降低23.93%。全年淄博市住宅市场一直处在低靡状态，开发、动工项目同比减少。 1.2 房地产交易情况 2012年淄博市房地产交易情况略为消沉。以张店区为例，商品住房累计批准预售面积327.07万平方米，同比减少30.63%；商品住房销售累计面积181.07万平方米，同比减少37.48%；商品住房销售均价4617元/平方米，同比降低10.77%。虽然2012年淄博市城市居民人均可支配收入达两万元，同比增长12.4%，但也未带动居民的购房热情。 2 购房意愿调查 2.1 问卷设计与数据收集 不同年龄、不同收入的居民有不同的购房动机,购房时优先考虑不同因素,最终选择不同的住房。本次调查对淄博市居民发放问卷，对答卷者的性别、年龄、婚姻状况、教育程度、家庭收入以及家庭住房与购房情况等做了详细统计，全市总计发放470份调查问卷，实际回收440份, 问卷有效回收率93.62%。 2.2 住房市场交易情况调查分析 表1 调查样本的统计分析 调查发现，近四成居民已有住房无另购计划，近两成居民打算2年内购买住房，2-5年购房者占8.1%，近三成者表示买不起房。由此看出居民住房仍存在较大需求量，其中，居民改善居住条件的欲望较强，用于结婚和投资意愿购房的居民相对少一些，年轻人较少有经济实力购房。有计划购买100万元以下房屋者占七成，首要看中价格因素的居民占57.4%，目前只有相对较差的住房有较低的价位，中低端项目占领大多数需求量。对大多数淄博市居民来说，年家庭收入保持在10万元以下，购房存在巨大难题，如何切实有效的缓解住房供需矛盾，解决居民购房问题成为一大难题。 3 淄博市房地产市场存在的问题分析与建议 3.1 房地产市场现状及存在问题 2012年至今，在国家调控因素的影响下淄博市房地产运作在调控中前行。在调控居民购房需求管理中，支持绝大多数刚性需求，抑制投资和投机性需求，严重影响了市场预期，全市运行不景气。虽然我市属于非限购城市，但受整体市场调控影响，过去几年房地产行业高速增长的态势将一去不返，房地产投资和销售数量仍会下降，短期内不能蓬勃起来。主要存在以下问题： （1）居民购房观望态度明显 淄博市居民刚需购房者普遍自有资金不足，在贷款利率较高，金融信贷政策也提高了首付比例的今天，居民购房困难。虽然部分企业采取打折促销等活动激励购房，但居民仍对当前形式把握不明朗，无法预测政府调控政策是否持续进行，期待房价大幅下降的心里导致购房者仍选择观望。 （2）房地产市场存在不规范行为 在利益的驱使下部分开发企业不惜铤而走险违法发布虚假广告、变相违法集资、非法预售、合同欺骗，未妥善办理开发建设手续就开工现象也屡见不鲜，售后投诉纠纷不断呈现。种种违法行为屡禁不止，扰乱房地产市场正常发展。 （3）房地产企业拿地数量减少 我市房地产开发多以小型民营企业为主，本身拿地能力有限，并且企业的融资随着市场不景气也变的困难，开发商无力拿地。企业对未来预期没有信心，实行了“少拿地、缓开工、去库存”的方式，新开工商品住房数量持续下降，对市场发展起到负面影响。 （4）优质楼盘价格飙升 近年房地产开发成本大幅上涨，加上居民生活品质逐渐提高，对配套设施的要求日趋上升，对子女受教育水平越发重视，而我市地段优越、高品质项目数量有限，致使黄金地段住宅和“学区房”价格持续上涨。一些改善居住条件需求和投资需求的居民在此带动下也跟风追涨。 （5）改善居住购房和投资性购房数量显著增多 受房价疯涨的影响，有支付能力的居民为了抵御通货膨胀纷纷选择购买房产来提高居住条件或投资增值，2010年我市一度出现供应量剧增但仍供不应求的情况。改善居住和投资性购房的显著增多刺激市场发展，但也影响刚需居民买不起房，只能望楼兴叹。 3.2促进淄博市房地产市