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上海市房地产投资对GDP作用大小影响因素实证探究 　　【摘要】 房地产业作为上海的支柱型产业，在房地产市场快速发展的同时，也出现了房地产投资增幅过猛、房价上涨过快、结构性失调等一系列问题，使之研究房地产投资对区域经济发展作用的影响和制约因素显得尤为重要。目前对于房地产投资作用影响因素这一研究方向，只有少部分学者有所涉及，且缺少丰富的多维的实证分析。本文采用多种计量方法，从众多影响因素中剥离出了上海房地产投资对GDP的作用的核心影响因素，得出产业结构、物价水平和居民收入为其核心影响因素，并且作用方向、大小和时间均各具特点。 【关键词】 房地产投资；宏观经济；计量方法 1 引言 自20世纪末以来，房地产业以成为上海、乃至我国国民经济的支柱产业，房地产业持续有力地拉动国民经济的发展，上海市房地产开发投资的规模一直处于较高水平，并且和区域国民生产总值由很高的相关性。近几年来，在上海房地产投资大小是否与该时期的宏观经济水平相适应，将显得尤为重要。这首先需要研究清楚房地产投资对区域经济的拉动作用的大小是由哪些因素所制约。本文即是针对影响制约房地产投资作用的因素的探寻进行的相关研究。 2 文献综述 2.1 房地产投资与宏观经济 房地产业与宏观经济的互动发展研究领域一直是学者们关注的热点问题，房地产投资与区域GDP的关系研究已有较为丰富的研究成果。 张琳、陈美亚（2002）用1990～1999年间中国GDP、固定资产投资额、房地产开发投资额的时间序列数据，用VEC模型分析得出房地产投资对GDP有拉动作用，房地产开发投资增长1%时，GDP将增长0.082%；固定资产投资增长1%时，GDP将增长0243%。刘红（2006）选取了我国1986～2004年的GDP和房地产开发投资的时间序列数据对房地产业与国民经济的关系进行了分析，利用协整理论得出房地产开发投资每增加1%，GDP增加0394%；利用误差修正模型得出我国房地产开发投资主要以短期波动的形式来影响GDP；利用脉冲响应函数和方差分解刻画了房地产投资与GDP相互影响的动态轨迹。马溶（2007）运用协整分析方法对我国房地产投资和经济增长的长期稳定的均衡关系进行实证分析，并在分析结论的基础上，对我国房地产投资及宏观经济调控提出了应对措施与建议。周达（2008）先从房地产业占GDP的比重、房地产业对GDP增长的贡献、房地产投资占固定资产投资的比重三个方面分析了我国房地产业对国民经济总量的影响，然后选取了GDP、货币供应总量、综合价格指数、房地产业增加值四个指标建立了线性回归方程，以此分析了国民经济总量增长对房地产业总量的影响。 2.2 房地产投资作用相关研究 这一领域的研究成果较少，学界只有王松涛（2006，2007）两篇文章对房地产投资作用的影响因素进行了专门研究。 王松涛，刘洪玉（2006）从人口发展、产业发展和宏观经济发展三个层面提出了影响房地产开发投资水平的影响因素，并利用后向逐步回归模型对北京市进行了实证分析。结果表明：城市化率、房地产价格、房地产市场存量水平和人均GDP都有效解释了北京市房地产投资水平的持续攀升。由于城市化率和人均GDP属于需求型指标，因此当前较高的房地产开发投资水平得到了市场需求的支撑。对各种影响因素未来发展空间的分析有助于判断房地产开发投资水平的发展趋势。王松涛，陈伟等（2007）用SHTO理论和多元回归模型对北京、上海、天津和深圳四城市的房地产开发投资水平进行了定量研究和比较分析，研究表明四城市的房地产开发投资水平受地区人口发展、产业发展和宏观经济发展的影响显著，但是不同城市房地产开发投资水平的影响因素有所不同，相同因素在不同城市的影响效果也有差异。 本文针对这一研究空白，进一步对房地产投资对GDP的贡献作用进行深入的实证研究分析，试图找到投资作用的影响因素的作用机理和作用大小。 3 各省市房地产投资和GDP相关性分析 3.1 数据选取 笔者选取了28个省份和直辖市1990年至2008年的GDP以及房地产企业投资完成额（RI）的面板数据，采用TSLS两阶段最小二乘法回归对lnGDP和lnri进行线性拟合。模型如下： ln gdp=β*lnri+c+AR（1）+AR（2） 其中lngdp为区域gdp的对数值，lnri为区域房地产投资完成额的对数值，AR（1）与AR（2）分别为残差的1阶和2阶滞后，引入该变量是为了消除自相关性。 3.2 回归结果 通过用eviews软件，对各个省份分别进行回归，所得回归结果如下： 以上所有回归均通过R检验、t检验、F检验、自相关性检验。 由此可知，海南省的房地产企业投资对GDP的作用（以下简称投资作用）最小，