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物业收费定价机制问题探究 　　摘 要：物业服务市场伴随房地产市场的发展得到飞速发展，物业服务市场发育不健全，非市场化的竞争产生了许多的社会和管理问题，业主与物业服务企业的矛盾日渐突出，带来的社会问题也是越来越突出，因此研究物业服务收费定价显得非常重要和必要。 关键词：物业收费；定价机制；利益诉求 中图分类号：F2 文献标识码：A 文章编号2014 1 物业服务收费市场变迁与收费机制的变化 1.1 住宅商品化和商品房投资发展带来了房地产和物业服务市场的巨大繁荣 中国城市化发展带来房地产市场的繁荣，带动城市房地产价格上涨和物业服务市场的高速发展、日益成熟。中国城市化进程的速度比较平稳，每年保持在1%-2%之间。国家统计局2009年发布的报告显示，我国城市数量已从新中国成立前的132个增加到2008年的655个，城市化水平由7.3%提高到45.68%。城市化水平的不断提高，意味着我国城镇人口的比例在不断放大，随之而来的是城镇居民对商品住房的需求急剧增加。有学者通过实证分析发现，中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的原因，且城市化水平和房地产价格之间存在着一种长期稳定的正向变动关系，正是房地产市场的价格变化和市场壮大也导致了物业服务市场的迅速发展。 随着社会的发展和生产与生活水平的不断提高，西安市城市化进程也在加速发展，现代城市化的内涵应该包括：工业化导致城市人口的增加，城市地域的扩大和城市关系圈的形成和变化，拥有现代市政服务设施系统和城市生活方式、组织结构、文化氛围等上层建筑的形成。从2003年至今，商业住宅市场发生了天翻地覆的变化，从统计数据分析需求供给量几乎翻了几番。本文商品住宅的供给量以当年的竣工住宅面积来计量，商品住宅的销售量（即需求量）以当年实际销售面积来计量。该数据来源于《2010西安统计年鉴》，经过整理具体数据如表1所示。 表1 西安市2003年-2009年商品住宅供求指数 年份 竣工住宅 面积（㎡） 销售住宅 面积（㎡） 供给指数 需求指数 2003 2895565 2302824 82.2 80.8 2004 2080577 2799011 59.1 98.2 2005 2165164 4763928 61.5 167.1 2006 3421533 5840605 97.1 204.9 2007 4224701 7829108 120 274.7 2008 4124612 7157617 117.1 251.2 2009 4534926128.7 421.9 据调查，西安市商品住宅价格自2003年到2009年上涨了1倍之多，由于存在地理差异，城南、城东、城西、城东和市内的均价不尽相同，该数据取了五个区域的平均价格水平。城市非农人口增加约100万，房屋销售面积从1999年的2849545平方米到2009年方米，增长接方米，价格从1999年的每平方米2591元增加到2009年的5541元，翻了一番之多，城市化只是提高158%，房屋需求指数提高了300%还多，供给指数提高了289%，出现供小于求的问题。商业住宅的迅速扩张和巨大的膨胀，带来居民的商业住宅财富几何数字增长，更加注重商业住宅的投资和大量物业服务的需求。 1.2 物业服务市场不规范产生业主与物业公司冲突越来越多 随着物业服务的市场化推进，制度不健全导致业主与物业公司主体的利益冲突不断，房地产行业房价不断攀高增加物业价值，提高了业主对物业服务质量等要求，而物业公司缺乏必要的市场运作经验，企业服务报价不能很好地兼顾业主权益和公司的长远发展是产生矛盾的根源。在缺乏规范制度约束下，物业服务供求双方的利益博弈会更多的利益冲突暴露，最终影响社会和谐发展。由于物业服务缺乏规范化的操作，追求利润最大化却不愿提供相应的服务，没有客观的服务标准衡量机制，导致收费价格难以与服务质量和数量的不对称，由此双方产生更多的利益冲突。当然法律的不完善、房地产商为主导的物业公司治理结构，是物业服务与业主之间的矛盾的源头所在，也是服务市场难以形成的主要原因，难以打破开发商垄断物业服务市场的格局。 1.3 收费价格与服务质量矛盾日渐突出利益冲突成为核心 物业服务在市场化进程中也属于一种特殊的商品，物业服务受多重因素影响，业主的需求不同、房产的价值、所在城市的收入水平、物业公司的品牌等等，使得物业服务在质量、数量上会产生较大差异，而物业服务收费一般是政府定价与市场定价相结合的模式，定价的标准主要是小区的物业价值，物业公司的各项服务的无形性和不可分割性决定其无统一