2012东江新城三四期竞标报告.pptVIP

* 借刀杀人：网站+网络剑客组合，制造悬念、制造争议——深圳人第三套房在哪里？ 炒作方式：专业网络媒体打包推广，包含网络资源整合推广、论坛营销、活动策划、剑客炒作、搜索引擎、SNS病毒式营销等； 炒作内容：深圳人第三套房在哪里？江南新区规划、项目信息、社区文化等 网络媒体推荐：网上行、妹妹、深晚一兵、腾讯 费用预算：2-4万/月/名剑客 时间：9月开始 针对深圳 ——推广渠道 * 以点带面：老社区——DM直邮 执行时间：9月27日、10月25日（投放两次） 投放社区：以深圳老社区为主，包括如罗湖百事达花园、罗湖百花社区、福田梅林村、福田景新花园、莲花村、南山海阔天空、海文花园等 投放内容：制作项目实景小图册，配合项目价值点及产品信息 费用预算：20万 针对深圳 ——推广渠道 * “礼”诱深圳人：变相派单——礼品+插车 执行时间：10月秋交会开始实施，持续一个月 活动形式：全城大街小巷派发印有项目logo的小礼品（纸巾盒、小公仔、鼠标垫等）+宣传海报+插车 人员安排：大学生兼职团体，分对进行管理与PK，配合奖励政策 投放内容：博深高速即将开通信息、产品卖点、公益广告 费用预算：12万（兼职、物料制作） 针对深圳 ——推广渠道 * 两点一线：深圳商超、社区巡展，通过“东江一日游”，牵引深圳客户 时间：10月底开始深圳巡展 推荐地点：华侨城沃尔玛（14万/月）、百事达吉之岛（15万/月）、山姆会员店（24万/月）、重点社区（百花社区、海关小区、梅林一村、梅林二村）等 活动内容： 周一至周五在展场进行客户登记及世联深圳客户资源call客 统一邀约客户周六至展场乘坐一日游看楼车 在展场摆放项目实景图、一日游展板，吸引客户参与 如未安排看楼车当周客户自驾上门客户获200元加油卡 路线：到达惠州后参观西湖、至盐焗鸡用午餐、到达项目参观 费用预估：同时拓展2个新展场，每个展场投放15天，连续投放两个月，总共预计90万左右 针对深圳 ——推广渠道 * 人海战术：“赏墅之旅”——借网络、高端社区资源组织看楼团 ，不断提升现场人气 目的：利用合作媒体赠送看楼团，向深圳“借人” 时间：10月底开始，每周组织带客； 合作单位：新浪乐居、搜房网、网易乐居、搜狐焦点网、深圳房地产信息网、最美别墅网等房地产网站纷纷组织“赏墅之旅”，周周看房团，扩大深圳客户渗透面。 形式：看楼+小型暖场活动 博深“赏墅之旅” 针对深圳 ——推广渠道 * 报告框架 2012年上半年营销总结 市场环境及客户分析 目前面临的营销问题 Part. 3 Part. 2 Part. 1 货量盘点及推售策略 Part. 4 策略总纲及其执行 Part. 5 营销总控图及价格预估 Part. 6 * 11月 3月 4月 5月 10月 2月 1月 12月 6月 7月 8月 营销节点 四期小别墅开盘 重要方案 别墅推广 高层营销方案 高层开盘方案 高层价格报告 别墅营销方案 高层售楼处 图纸确定 硬装 软装 施工单位进场 施工完成 确定软装及施工单位 软装施工完成 区域营销 销售筹备 关键物料 深圳 博罗 深圳社区DM 江南新区奠基仪式 老带新确定、销售激励等 高层认购书、合同 高层价格表确认 销售产品培训 三四期价格报告及价格表确认 高层销售百问确认 别墅 高层 高层折页、单张 高层开盘开放设计 折页 户型图、单张 营销阶段 一二期在售别墅持销；三期高层开盘 四期别墅开盘 高层开盘、别墅、高层持销期 高层、别墅尾盘销售期 9月 三四期蓄客 三期高层开盘 下阶段营销方案 深圳商超巡展配合一日游 首届博罗文化节 全程派单+展场 业主社区沿街拓宽 社区大巴宣传 全城变相派单 网络剑客炒作 看楼通道确定 商业手册 营销总控图 四期大别墅开盘 深圳老业主答谢会 佳兆业系客户拓展宣讲 江南新区规划白皮书发布会 佳兆业公益基金会成立仪式 滨江公园体验系列活动 四期剩余别墅销控式推售 * 定价前提：采用市场比较法分析项目高层、联排、双拼、独栋价格，其中推导过程及细则如下 * 根据市场比较法评判标准筛选出本项目 高层比准项目为： 保利山水城、晟立擎峰、城市代号、金域华府 别墅比准项目为： 五矿哈施塔特、保利山水城、奥林匹克花园、半山一号、雅居乐白鹭湖 根据与项目的竞争关 系。评定指标：1)客 户重叠程度 2)与项目 定位的形象差距 3)后 期竞争强度 27项比准指标： 片区优势：周边环境/标志地段/生活便利/升值潜 力/噪音污染/治安状况/小区独立/车行路线/公交 本体素质：项目规模/容积率/商业配套/车位比/ 园林规划/会所规划/实用率/户型/采光通风/楼间 距/园林效果/公共部分品质/售楼部、销售通道/建 筑外观/样板房展示 项目品牌：发展商和承建商品牌、前期推广形