20140208-西安-陆港65亩项目-汇报后修改稿_终稿.pptx

让更多的人享受真正的地产服务;;3;;5;6;7;配套分析：目前区域内生活配套相对缺乏，随着西工大附属学校等重点配套的相继落成，项目可享成熟区域配套;9;;地块内部现状：项目地块高差较大，进入性较差，地块内部荒芜，现状条件较差;地块基本指标：项目占地约65亩，容积率3.0，东西窄南北长，属中小规模项目，中等容积率住宅开发项目;地块本体属性界定：城市近郊陌生产业新区、区域强势生态价值、稀缺交通生活配套、中小规模中等容积率项目;;【开发商目标解读】在合理去化速度之下，保证项目安全滚动开发，并实现一定的利润目标，树立项目形象，传递品牌价值;区域背景：区域虽规划利好明显，但发展较为缓慢，导致客户对区域认知度低;17;市场背景：市场上典型热销项目均依托低价格优势实现较高的销售速度，高价值产品销售速度表现不佳，市场量价矛盾突出;【核心问题解读】运用S-C-Q模型，导出项目核心问题;;【板块解析】项目位于浐灞生态区及国际港务区两大板块之间，未来发展受到双板块资源利好的辐射;【浐灞生态区概况】是国家级生态区，经过近十年的发展生态价值已得到普遍认知，但经济增长缓慢，产业动力相对不足，房地产市场被低估;【国际港务区概况】西安城市外扩下的功能新区，是继高新、经开之后的第三大产业新区，依托三大支撑平台，未来发展潜力无限，但目前处于发展初期，价值释放缓慢，客户认知度低;;【河景价值】目前沿灞河的土地大多已被开发，沿河土地十分稀缺，而项目位于灞河水域面最宽的地段，景观资源的占有性极强，拥有区域内其他沿河项目无法比拟的观景效果;【公园价值】灞渭三角洲湿地公园为国家级湿地公园，也是浐灞最大的主题湿地公园，对提升周边项目价值有极大的促进作用;【产业价值】以保税、加工、物流、贸易于一体的综合性功能新区，伴随重点项目快速推进，人口将迅速聚集，区域城市意象形成的同时促进房地产市场保值增值;【交通价值】秦汉大道作为东西向交通大动脉，缩短本区域与其他城市距离，未来地铁3号线的开通将促进人流外溢，降低区域陌生度，为区域发展注入活力;【配套价值】签约西安市一流教育和医疗机构，强势教育配套不但能促进区域发展，同时对客户导入有明显促进作用;板块价值小结;【价值梳理】短期板块内较难产生内生客户，须依托强势的生态景观资源来导入客户，长期发展可借势国际港务区产业带动;;;34;35;36;;38;39;40;41;42;43;44;45;46;47;48;;区域客户现状：按照置业特征区域现有客户主要包括以下四类;基于区域发展大背景，在区域现有客户基础上从内生客户和外来客户两方面，进一步挖掘潜在客户机会;内生型客户：华南城商户为项目首期重点区域内客群，港务区工作人群可成为项目后期重点挖掘客群;外生型客户：考虑项目外部价值和自身容积率限制，环境改善型客户为重点外部客户，郊县和投资客户具备挖掘机会;;华南城市场型客户：市场商户购买力强，关注居住便利度，置业的首要考虑是距离工作地点近，首置首改需求为主;区域产业客户：区域未来潜在主力客群，刚性需求为主，支付能力一般，关注价格、户型、交通距离和配套;环境改善型客户：北郊和东郊客户为主表现出明显的近地缘性特征，追求景观资源，以改善居住条件为主要目的;产品升级型客户：洋房等低密产品形式或复式创新产品形式驱动产品升级型客户跨区域置业，并愿意支付较高的溢价;投资型客户：受政策和市场波动影响大，追逐普势利好和区域价值，看重潜在升值空间;郊县客户：基于便利的交通，为了孩子教育和未来发展，选择在城市边远郊区置业，重点关注教育配套和城市户口;项目客户机会小结——市场客户及环境改善型客户为本项目的核心客户，产业人群和教育导向型的客户为重要客户，其他为边缘客户;本项目的客户演变：前期以市场客户和环境改善型客户为主，后期增加产业型客户，养老型客户;;;;66;67;68;69;70;71;72;R＝1.5;74;75;76;77;R＝2.2;79;80;81;82;R＝3;84;85;86;87;88;89;90;【市场机会1】楼位偏转—— 陆港金海岸河高通过一定角度的偏转使得每户观景视野更开阔，将景观价值最大化，实现产品溢价;【市场机会2】大楼间距——恒大御景规划大楼间距，保证产品充分采光，扩大观景视野，提升居住舒适度，市场认可度较高;【市场机会3】单体楼——合能十里锦绣单体楼的规划确保不出现拼接位户型，形成自己的核心竞争力;【市场机会1】控制面积区间——市场上河景高层面积在130平米以下走速较快，而150平米以上去化非常慢;【市场机会2】大面宽——市场上高层产品以两个南向面宽为主，部分户型实现三个面宽，本项目可在面宽方面进行突破，提升产品舒适度;【市场机会3】景观阳台——有河景资源的项目均在一定程度上做了朝向景观面的大尺度景观阳台设计，最大化景观视野，获得客户