成都音乐公园立地部分.ppt

LAND VISION * C. 项目立地研究 * 项目具有产业与商业规划的利好因素，但是区位条件受限，与国际化项目硬件标准尚存距离，定位的细节化及交通的改善是项目成功的关键 区域内部（成华区） 交通瓶颈 -公共交通不足 -道路通达性不足 地域聚集不足 -距离区域内建设商圈商业集中区域尚有1公里距离，与区域内商业资源客流的互动性资源不足，未来应加强客流引导 竞争格局 -文化创意产业园区基本无竞争 -传统商业竞争激烈，项目业态设置需注重差异化 区域外部（成都市） 规划利好 城市规划及产业规划中，本项目均被提及，具有良好的宏观规划资源 竞争激烈 -从文化创意产业园区来看，规划中提及的：“198”文化创意产业重点发展带，包括“成都大魔方”娱乐中心、音乐小镇等多例项目均在部分模块上构成对本项目竞争 -从商圈组团来看，由于地理位置、业态丰富性、购物习惯等制约，项目所在的区域商圈短期内尚难与中心商圈匹敌，易流失可能的机会目标消费者 项目必须 与同类项目的定位区别 与商业项目的互补及差异 立地研究核心结论 资料来源：九洲远景分析 * C. 项目立地分析 C1. 项目区位分析 C2. 项目外部交通分析 * 0 《成都市文化创意产业发展规划(2009-2012)》制定了“两步走”的发展目标，并确定了7大重点行业，形成“四片两区一带多点”的空间格局 两步走的发展目标 7大重点行业 “四片两区一带多点”的空间格局 资料来源：《成都市文化创意产业发展规划(2009-2012)；九洲远景分析 第一步：2009-2012年 文化创意产业增加值年均增长率18%以上，到2012年，GDP占比达到4.2% 成为“中国文化创意产业的鼎力之城” 建设“四基地”和“两中心” 全国领先的数字内容产业基地、文博旅游基地、创意设计基地、储备发行基地 中西部演艺娱乐中心、文学与意识品原创中心 文化创意产业占GDP比重达到6% 成为成都市支柱产业 第二步：2015-2012年 传媒行业 建设3-5个传媒产业园区，打造全国领先的数字内容基地 文博旅游 建设2个以博物馆为核心的文化创意产业发展区，建成在国内具有影响力的“文博旅游之都” 创意设计 培育1-3个创意设计产业集聚区，建成全国领先的创意设计基地 演艺娱乐 打造中西部演艺娱乐中心 文学与意识品原创 打造中西部文学与艺术原创中心 动漫游戏 建设全国动漫游戏研发运营中心、动漫游戏体验消费中心、动漫游戏实用人才供给中心 出版发行 打造全国领先的出版发行中心 红星路片区：传媒、广告、创意设计 红光楼片区：数字音乐、艺术品原创 红牌楼片区：创意设计 浣花片区：文博旅游、创意设计、艺术品原创 四片 两区 南部新区：动漫游戏 东部新城：文化科技、数字电影、演艺娱乐、文化旅游、体育休闲 一带 198发展带：动漫游戏、时尚音乐等 多点 挖掘二、三圈层特色文化资源 宏观产业导向 1 * * * 成都市商业格局由“一心”向“多心”发展，目前朝二环附近扩散，本项目所处的建设路商圈，已经逐渐摆脱城东区域落后工业区的印象，发展成为区域级商业中心 资料来源：市场调研，九洲远景分析 成都商圈格局分布 ：市级商圈 ：区域商业副中心 城市商业格局 2 春熙路 盐市口 骡马市 金沙商圈 双楠商圈 建设路商圈 本项目 商圈等级：二级 -市级商业中心 -区级商业中心 商圈分布： -三大市级商业中心主要分布在市中心区域，而随着城市的规划发展，区域级商圈多伴随住宅区域的集中发展 项目区位： -位于成都东部成华区的建设路商圈 ，整体商圈发展形势较为乐观 * 从项目在区域商圈的位置来看，属于商圈商业组团偏东侧外围，周边区域建成及在建综合商业项目总体量超过46万m2，则要求本项目业态组合具有差异化及针对目标客群具备强吸引力 区域内商业格局 3 核心商圈（3KM）主要商业分布： 已建 在建 3KM 1 2 3 建设路 7 6 4 5 8 资料来源：市场调研，九洲远景分析 状态 序号 项目名称 营业面积 （m2） 商业档次 已建 1 SM广场 100,500 价值导向 2 龙湖三千集 40,000 价值/生活方式导向 3 伊滕洋华堂 30,000 价值/生活方式导向 4 好又多 4500 价格导向 5 华联商厦 20,000 价格/价值导向 在建 6 招商?东城国际商务广场 15,000 价值/生活方式导向 7 九龙仓江湾城 6,800 / 8 华润万象城 244,000 / 合计 460,800 / * C. 项目立地分析 C1. 项目区位分析 C2. 项目外部交通分析 * * 项目交