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基于时间序列的房地产价格走势辨识 施建刚，王万力 (同济大学经济与管理学院，上海200092) 摘要：本文采用时间序列分析法按照复杂经济系统的影响原理将上房住宅指数分解为长期趋势 变动、月度变动以厦循环波动三种相互独立的变动趋势．同时结合政策、市场等因素时三种变化趋势的 原固进行解析，从而发现了上海市住宅市场的走势所趋以度月度变动、循环波动的典型特点。 关键词：时间序列；房地产价格；长期趋势变动；月度变动；循环波动 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1002—6487(2007)08-0130-02 由于数据搜集困难．本文采用中房上海住宅指数2000- O引青 2005年的数据进行分析，基期为1995年2月。采用这组数 据的原因主要在于： 房地产价格走势一直受到业界乃至整个社会关注，学术 (1)中房指数是一种修正的拉氏指数，计算时采用加权 界也对此进行了大量的研究。目前，对房地产价格发展趋势 平均方法。权数采用基期时各类物业的规模比重．基期与权 的研究方法主要包括；(1)单变量回归预测方法。这种方法假 数在一定时段内固定。由于权数固定，中房指数在计算时可 设已知房价样本可以代表房价变动总体，井基于房价以往的 以消除权数变化对指数的影响，可以更纯粹地反映“同类同 变动规律进行曲线拟合，从而得到房价总体的变动规律。这 质商品”的价格变动情况。 种方法过于粗糙，将房价这一复杂系统简化为纯粹的马尔可 (2)中房指数样本数据直接来源于市场，对市场反映及 夫过程。(2)基于影响因素的多元回归法。这种方法假设房价 时、灵敏，保证了中房指数系统对市场的准确把握。 是由某几方面的影响因素所决定．通过对因素值和房价值的 (3)中房指数属于定基指数．不同时期指数值都可以直 拟合得到相关度方程。然后，依据影响因素的估计值来计算 接对比，具有比较好的历史可比性，可以直观地表示出市场 房价的走势。这种方法相比单变量回归有了很大的进步，但 周期发展状况以及目前市场形势，趋势和幅度。 是由于影响房价变动的因素非常复杂，而且相当多的因素没 (4)1998年7月国务院发出通知在全国范围内停止实物 有相应的统计数据。并且由于缺乏数据支持，这种预测往往 分房，由于各地执行进度的参差不齐．上海直至2000年初才 以年度数据为基础，时间跨度较大，预测结果缺乏时效性。 基本消除这方面的影响。换言之，2000年之后，上海房地产市 本文采用时问序列分析方法，这种方法可以将数据看似 场才步人全面商品化的进程，所统计的房价才基本消除了非 毫无规律的变化分解为长期趋势变动、季节(月)变动以及循 市场化的影响。 环凌动三种不同的变化趋势，且整个过程不依赖于外部影响 因素数据的易得性。这种方法对于多种趋势的辨识可以满足 2实证分析 来自政府凋控部门、购房者、市场分析机构等多方面的差异 性需求。 2．1长期趋势变动T值的求取 (1)计算方法 1模型介绍与指标选取 首先求取样本点的滑动平均趋势值i，设12个月为一 个周期，m=12．则： 1．1模型构架 *ii ∑Y． 影响时间序列的因素一般认为有四种，即长期趋势(T)、 鼯} 季节(月)变动(s)、循环渡动(c)和不规则波动(即随机因素 1)。