中国保障房融资手段配合探析.docVIP

中国保障房融资手段配合探析大规模实施保障性安居工程有利于促进内需扩大和经济、社会的可持续发展，是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径。政府计划整个“十二五”期间建设保障性房3600万套，比“十一五”期间高出140%，使得在“十二五”结束时保障性住房的覆盖率达到20%。但保障房建设中面临的一个突出的问题就是资金问题，如果按照每套50平米，每平米建安成本在2600元，“十二五”期间保障房建设的资金总量将达到4.68）5-亿元。2011年年中，财政部、住建部就联合发出通知，强调将公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%作为保障性住房的建设资金。但根据测算，土地出让金和公积金收益部分相加，大约可筹集到保障房所需资金的20%到25%，剩余的巨大资金缺口，仍需通过多元化融资渠道才能填补。本文从各种保障房融资特点出发，借鉴国外保障房融资的经验，提出保障房融资手段需要财政支持与市场融资的有效配合，吸引民间资金和保险、信托等长期资金，参与到保障房建设，从而确保我国“十二五”保障房建设目标和保障房体系的顺利运转。 一、保障房类型及其融资特点 从保障房类型看，主要有廉租房、经济适用住房、公共租赁住房、各类棚户区改造、限价房和回迁房等五类。这五类保障房购买或租赁对象、方式存在差别，对资金提供者而言承担的风险和收益也有区别，因此在融资时呈现不同的特点。 廉租房是政府拥有，以低租金租赁给低收入家庭。承建开发企业与政府签订廉租住房回购协议，从商业银行申请廉租房建设融资，建成后由政府利用财政资金进行回购。经济适用住房是向低收入家庭提供的产权转移型住房，经济适用住房价格显著低于商品住房，低收入家庭购买资格后一般不会放弃购买机会，贷款的安全性能得到保证，因此商业银行愿意为经济适用房的建设提供资金，但房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不得高于3%。 公共租赁住房指按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴，其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。公共租赁住房建设主要有三种模式：一是由政府出地、政府投资、政府管理；二是政府划拨土地，吸引社会机构（如用工较多的企业）参与建设和运营；三是政府有偿出让土地，由各房地产开发企业、用工比较集中的企业以及其他机构投资者等建设运营公租房，并拥有这部分公共租赁住房的所有权。 各类棚户区改造需要完成拆迁和土地的腾挪，与其他城市商品房地产开发项目没有区别，限价房和回迁房拥有限定产权，开发企业完全承担融资责任。限价房、经济适用住房和棚户区改造等具有产权可转让性质，保障对象既能享受住房资产升值的潜在好处，政府也减少了后续管理的繁琐，此类保障房建设相对容易，融资相对较容易。而廉租住房、公共租赁住房由于产权不能转让，一方面资金回收难度大，另一方面需要承担房屋维护、租金收取等一系列后续管理工作，因而各方的建设动力较小，社会资金参与面临的不确定性较大，融资难度较大。 二、国外保障房融资成功经验借鉴 （一）新加坡的政府主导模式：政府投资建设+公积金储蓄 新加坡的住房保障体系核心中，一是中央公积金局，负责公积金的归集、管理和运营；二是建屋发展局，代表政府行使组屋的建设、分配和管理职能。中央公积金局通过购买中央政府债券将公积金归集款转给政府的中央投资局，这些资金再以贷款和津贴的形式进入建屋发展局的账户，由其进行统一的组屋建设和销售。中央公积金制度为组屋建设提供了大量源源不断的资金，且政府无权直接调用公积金存款，只能通过政府债务形式有偿使用并按期归还，公积金制度的有效运转为公共住房政策的实施奠定了根本基础。 （二）日本的政府市场共同主导模式：政府保障房供给+金融体系提供融资政府机构以住宅都市整备公团和地方住宅供给公社为主体，负责建造和提供住宅；金融体系则以民间金融机构为主体，政策性金融机构为补充；社会投资主体以各类民间团体为主，吸收社会资金发展住宅建设。住宅都市整备公团和地方住宅供给公社通过直接建设或购买、租用民间团体建设的住宅获得房源，由其向中低收入群体出售或出租，民间金融机构则为住房建设和购买住房发放贷款，住宅金融公库同样为此提供长期低息资金，并向建造出租用住宅的土地所有者提供贷款，同时为民间住房信贷机构提供贷款保险。政府提供财政补贴主要用于低收入家庭的租房、购房补贴和资助公营住宅建设；在金融支持方面，公团、公库除了获得大藏省1-2%的贴息外，还可在政府担保下发行住房债券。 （三）美国的成熟市场化模式：政府提供信用支持+金融机构+社会资本 由政府担保机构（包括联邦住房管理局、退伍军人管理局等）为中低收入家庭和退伍军人购房提供抵押贷款保险或担保，当借款人无力偿还债务时承担