东莞天诚康桥华苑2期营销执行报告_150_星彦.ppt

天诚.康桥华苑2期营销执行报告 东莞市星彦地产顾问有限公司 2008年2月28日谨呈 2007年7月 市场全线飘红 天诚康桥华苑1期 以准确的定位、顺势而为 1个月销售近80% 营销执行报告大纲 第一部分 : 项目解析 项目现状／区位条件 项目四至／交通配套 规划布局、产品线、户型等 与１期的对比分析 项目解析—项目现状：南北向矩形、地块规则、打桩阶段 项目解析—区位条件: CBD一级辐射区 项目解析—交通条件：主干道交织、临总站枢纽、交通便利 项目位于城市主干道鸿福路侧，周边路网发达，有莞太大道、东莞大道等重要干道，临近万江总站交通枢纽，未来的中心区轻轨站近在咫尺。 项目解析—建筑布局 偶数层住户可下到奇数层空中花园，增加了公共活动空间； 三层屋顶花园美化了下视视野，可形成一个开放型平台会所； 项目解析—建筑外观 建筑立面充分运用现代的材料，外墙为高质量的采光玻璃，以现代式的简洁明快为主，各体块相互穿插呼应，造型优美，朴实大方，与1栋相比品质感更强。 项目解析—外部交通流线 商业入口位于北面，临路，展示面好； 住宅和公寓入口均在南面，避免与商业的矛盾，但若将公寓部分做成酒店，则酒店入口有些尴尬，需要将公寓电梯间与临近铺面打通改成大堂； 人流与车流相互交杂，建议设人行道实现准人车分流； 项目解析—内部交通流线 公寓与住宅入户大堂、电梯分开，防止人流混杂，为公寓的独立运营提供了前提； 公寓一梯21户，梯户比太低，住宅两梯八户，在小户中梯户比例较低，居住舒适； 单户入口于交通流线端点集中布置，最大程度的减少交通干扰，并通过公共前室门实现了不同方向住户的相对隔断，居住更加安全； 空中花园、端口采光井有效解决了走廊的通风采光问题。 项目解析—产品线设置 项目解析—公寓：不宜自住或出租，是带阳台的酒店标准间 内廊设计，通风采光差，交通干扰大； 面积控制合理，功能间齐全，但弱化厨房功能，除阳台外，结构酷似酒店标准间； 一梯21户，居住舒适度明显下降； 面宽进深比小，4.5米层高,有做夹层的可能,户内通风采光条件一般； 南向价值高于北向，同向各户价值分化不明显 项目解析—一房一厅 价值排序：Ｈ》Ｃ＝Ａ； 紧凑实用，功能齐全，附加值低 整体处于平面噪音较大，朝向和视野较差的位置，综合价值最小． 项目解析—二房二厅 价值排序：Ｆ＞Ｅ＞Ｂ； 紧凑实用，功能齐全，偏舒适 总体位于平面中优于一房，劣于三房的位置，价值居中 项目解析—三房二厅 价值排序：G＞D 紧凑实用，功能完善 相对一房和二房，总体价值最高 项目解析—底商 项目解析— 与1期对比分析 项目解析— 与1期对比分析 项目解析总结 项目位于ＣＢＤ一级辐射区，南北板式布局，紧靠鸿福路黄金大道和核心商圈，交通便利，配套齐全，又规避了核心区的各项生活干扰因素，是中心居家小户的理想位置； 噪音和景观视野是项目最大的外部制约因素； 户型及产品线设置偏经济居家方向，面积控制佳，紧凑实用、功能齐全是其最大特色，但附加值低限制了价值的提升； 与１期相比，２期在规划布局和户型素质方面有一定程度的提升，但并不明显，要实现实质上的升级，就必须在营销模式方面有所突破。 第二部分：宏观环境分析 经济环境分析 政策环境分析 ０７年楼市总结 后市预测 2007年东莞全市完成生产总值3151亿元，比上年增长18.1%，增速趋缓，但各指标仍保持高速增长状态。增速回落一方面与人民币升值对出口产业的消极影响有关，另一方面也反映了东莞经济社会双转型带来的阵痛，这种阵痛将会继续持续，东莞2008年的生产总值增长目标为14%，较2007年下降4.1个百分点，其他各项指标都有所调低。 在省社科院《2007年广东区域综合竞争力评估分析报告》中，东莞综合竞争力名列全省首位； 东莞2007年先后获得中国优秀创新型城市、中国最具投资价值新锐金融生态城市、广东省社会治安综合治理工作优秀市等荣誉，连续第五次被评为全国科技进步先进城市，全国双拥模范城实现六连冠； 在中科院《中国城市发展报告》中，东莞科学发展综合评价位居全国地级以上大城市第二名； .“十一五”时期，要把东莞打造成发展快、总量大、结构优、素质高、效益好、后劲足的经济强市，“东莞制造”的品牌更加突出，建设特色突出、富有活力的现代