超高层住区里的养老设计尝试 attempts on design for elderly in super high-rise living.pdfVIP

ATTEMPTSoNDESlGNFoR 固 中国建筑设计研究院建筑设计 INSUPERHIGH-R●SELIVING 总院居住建筑事业部主任．一 级注册建筑师、高级建筑师。 主要设计项目：郭公庄一期公 租房、北京万科蓝山、北京远 洋一方、北京顶秀美泉小镇、 撰文赵钿中国建筑设计研究院建筑设计总院居住建筑事业部 新疆和田京和大厦、成都邮政 生产指挥调度中心等。 近几年，中国城市的迅速发展拔高了住宅 好比做酒店。如果没有酒店管理公司的介入，盲 楼的高度。在城市中心区的超高层办公楼、超高 目地进行设计，必然是事倍功半，甚至有失败的 层酒店、超高层公寓已不稀奇，但纯居住的项目 风险。由于本项目开发商上述都未做到，于是我 中，超高层住宅还是比较少见的，而在超高层住 们不得不和开发商一起进行了大约半年的调研和 宅小区内建设养老社区则更为少见，北辰长沙公 摸索。 司可能是第一个“吃螃蟹”的。 起初，我们先和开发商的营销部门进行了 2007年，北辰地产在湖南长沙市开福区拿交流，发现营销部门的想法很明确。就是卖房 下了一块地——“北辰新河三角洲”，位于湘江 子，对于做养老既没想法，也不积极，反倒顾 和浏阳河交汇处，占地约110ha。规划地上建筑虑重重。认为不如直接做成住宅和商业进行销 总面积约550多万m2，建筑容积率为5。计划建售来得简单。但开发商高层人员的态度还是很 设一个超大型的超高层综合社区，包括商业、办 坚决。认为在养老地产渐成趋势的情况下一定 公、公寓和住宅。划分为19个地块，除了5个地要“试水”。但在这样一个位置做养老，做什 块是商业，其他均为住宅用地。目前已有D1、 么。怎么做，明确的想法一时也定不下来。 D3、E4、E5地块项目建成，住宅建筑高度均在 一味地等着甲方给任务书会很被动，我们 120～150m左右。 决定主动做些研究． “抛砖引玉”提出思路， 2013年，E4地块开始开发，北辰公司想在主要有以下三种策略：1)做一部分机构养老 这片超高层社区内试水“养老地产”。与其他的 设施，按照养老设施的要求，设置相应的功 养老地产开发项目相似，开发商想做但并不知道 能；2)做一个带养老概念的住宅小区；3)做 做什么，也不知道怎么做，请咨询公司策划了半 一个带有适老化住宅加社区养老配套功能的住 年，仍没有确定养老的开发策略，当然也无法确 宅小区。 定运营团队。 房地产开发商的目的就是在短期内实现赢 一般来讲，开发养老项目首先要定好位，选 利，而养老产业需要长期的持有和运营，这并不 好运营团队，再根据运营的要求进行设计。这就 是开发商的长项，所以需要将销售和持有进行 万方数据 平衡。第一种策略要求地产商放弃项目的短 小户型超高层公寓(4}}楼)、一栋适老化住 阡_r册． 期利润，真正转向养老，这种可能性显然太 宅(1#楼)、一栋养老公寓和养老院(8≠} 。r”J I-。． 曝-小；第二种策略只是营销的一种方式。并不 楼)、一座养老医院(9#楼)及相应的养 是真正做养老，与公司战略不一致。所