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城市老住宅小区长效管理研究 long effective management study of urban old residential district
文章编号：1009—6000(2009)12-0042-04
中图分类号：F293．3 文献标识码：A
基金项目：江苏省社科联2007年立项项目“城
市老住宅小区整治出新及长效管理研究”
IB-07-28)。
作者简介：郭宗逵．男，南京工业大学副教授．博
士．研究方向为房地产开发与经营管理；
潘文辉．女，南京市物业管理办公室主任、博士．研
究方向为房地产市场管理．物业管理。
城市老住宅小区长效管理研究
Effective ofUrban0I d
Long ManagementStudy
ResidentialDistrict
郭宗逵潘文辉
GUO PANWen-hu
Zhong-kui
城市的老住宅小区(简称 1长效管理存在的主要问题
老小区)一般是指建于20世纪 1．1维修改造资金严重不足
70～90年代初期，具有一定规模 由于历史的原因，老小区规划
被道路或自然分界线所围合的聚 和配套设施先天不足，房屋．设备、
居地。老小区在城市住宅小区中 设施老化、失修失养比较严重。老
占有很大比例，由于种种原因 小区出新后，仍面临着老小区共用
老小区普遍存在违章建筑泛滥 设施设备维修改造的艰巨任务，维
居住环境恶化，生活质量差，居 修改造资金来源问题，是困扰老小
民意见大的状况。近几年来，全 区长效管理的一个首要问题。
国大中型城市普遍对老小区实施 1．2物业管理费收费标准低．收缴
整治出新，经整治出新后的老小 率低
区，居民的生活环境得到很大改 老小区出新后实施物业管理都
善，生活质量也大幅度提高。但 有经物价部门核定的收费标准，这
好景不长，整治出新后推行物业 个收费标准主要是考虑到老小区居
管理的新体制非常困难，管理力 民收入水平低的状况而不是按照物
度有限，管理质量下降，管理企 业管理公司的收支情况而制定的．
业经营亏损，有不少物业管理企 而物业管理公司实际收费时由于收
业因管理困难而退出所服务的老 费困难往往还要自行降低收费标准。
小区。因此．研究如何加强老小 不仅收费标准低，收缴率也很低。
8 区的长效管理对提高居民生活质 以南京市为例，全市老小区物业管
【D
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