DCYX中原海信龙奥号竞标策划报告[].ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 实现项目商业部分的财务目标和价值目标，在此基础上尽可能达成更高的销售利润目标。 在预定销售期内快速回款，降低资金压力和风险。 树立项目良好的市场形象和社会形象，实现商业街整体的持续良性运营和物业价值的提升。 2011年10月 招商准备期 2012年4月 正式招商 2012年5月-2013年年底 招商率达80%以上 2014年年初 正式开业 2014年年初 开街后调整补充 招商目标为总招商面积80%以上（其余运营期补充） 招商原则及目标 商业定位 租金策略 招商包装推广 底商招商运作 招商策略 优先对品牌商户进行招商，增强对其它中户、散户招商的号召力。以主力店为带动，促进招商，实现快速启动。 结合我司对各项目商业操作与招商的实际经验，商家在物业建成后的对项目的认知度及进驻意向将更加明确，因此整个招商进程将随着工程进度逐渐加快，与此同时配合其他部分的销售要发布招商动态信息。 运营管理公司针对不同的招商对象制定不同的招商策略，或给予不同的优惠政策。 运营管理公司提前做出整个项目的运营管理计划，包括开业活动计划及后期项目的运营推广活动计划，增强经营商户对项目运营的信心。 重视招商信息的广泛发布，营造项目知名度以达到招商目的。 要与经营商家签订商业运营管理协议，协议中对商业运营管理公司的权利、责任和费用收取 做出明确说明，对商家的权利和义务也要逐项明确，如经营业态要符合整体业态规划、入驻 流程、装修流程、开业时间、店招发布、统一参与促销活动等等细节。 招商策略 商业定位 租金策略 招商包装推广 底商招商运作 招商策略 鼓励商业经营业户尽早入场装修及进行试营业， 同时对符合项目商业功能定位，在相应专业区域内以租赁物业进行经营的商家，根据不同品牌及经营面积情况在商业培育期期间予以免租1-3年的优惠。 对在项目商业部分租赁或购置物业进行经营的商家，根据济南的相关政策，工商管理费按最低标准执行。 为入驻项目商业部分的主力商家提供专用停车位和库房、办公的支持。 提供广告支持，定期派单，进行促销、推广等活动，提高人气 。 招商优惠政策建议 商业定位 租金策略 招商包装推广 底商招商运作 招商策略 招商总目标 目标1 目标2 目标3 成立项目组 制定招商计划 人员培训 招商 实施 信息收集 初步访谈 归纳反馈 召开招商会 确定目标客户 进入深入洽谈 签订意向合约书 分析问题 追踪客户 合同 谈判 签订 合同 招商流程示意图 商业定位 租金策略 招商包装推广 底商招商运作 招商策略 常用的销售模式： 1、直接销售：用于商业氛围浓郁的成熟地段； 2、返租销售：用于区域发展前景较好，未来预期在3-5年可实现的物业； 3、销售使用权：非常成熟地段，实现高回报，同时可以迅速套现； 4、带租约销售：将已经营物业或保障商家业态及品质物业对外销售； 5、以租代售：将已经租赁的商铺对外出售，租赁商家有优先购买权。 本项目建议采用带租约销售与以租代售相结合的模式，先对商铺进行招商招租，与购买业主约定经营业态，有效保障经营商家的品牌和业态，为入住业主生活便利度提供保障，并形成良好口碑，为后期销售做好铺垫。后期出售时，租赁商家有优先购买权。运营管理公司将制订《商铺经营管理公约》，作为商铺业主及物业使用人的共同约定，所有业主必须以认可《商铺经营管理公约》作为签订商铺商品房买卖合同的前提条件。 商业销售模式 商业定位 招商策略 招商包装推广 底商招商运作 租金策略 本区域内奥体中心配套大量商业，周边目前消费力不足以支撑，导致租金水平较低，若以区域租金为基准，以租金反推法定价，则无法体现本项目的商业价值。建议：在商业价格定位的基础上取一般水平的的投资回报率反推租金。考虑到本项目商业为商务配套商业，商业氛围还需培养，因此初始租金不宜过高。 本项目租金约为： 31300*6%/365天=5.1元/平米/天 注：因项目周边目前商业、办公、居住氛围尚未形成，现有商业仅为奥体场馆内底商，租金水平较低，所以目前无法达到推算出的租金水平，还有待周边区域发展的逐步完善才能支撑该租金水平。 租金价格策略 31300元/㎡ 商业定位 招商策略 招商包装推广 底商招商运作 租金策略 项目形象包装要注意昭示性，通过广告灯箱、橱窗广告的方式来展示项目的商业部分，吸引消费者。 广告灯箱：建议广告片采用聚酯型(Polyester)的材质，并通过在灯箱内打灯的方式使其在夜间有较好的效果。 橱窗广告：我司建议沿街店铺需要留有橱窗位，增加店铺的展示面，以增加商业气氛，为品牌租户做好推广。 商业定位 招