基于老年人心理需求房地产项目开发特点探究.docVIP

基于老年人心理需求房地产项目开发特点探究摘要 老年群体的消费行为受到心理因素的影响较大，本文通过对该群体的深入分析，我们发现，老年房地产项目的开发有较大不同于普通地产的特点，在定位阶段就应进行全方位的考虑。 关键词 老年人心理 房地产项目 开发特点 探析 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 毫无疑问，中国正在快速走向老年期，据分析表明，到2025年我国老年人的比例将达到25%强，如此庞大的老年群体势必带来大量的银发商机。但是目前市场上针对老年群体的地产项目发展的并不理想，从数量上、质量上均达不到平均开发水平。可以预计的是，随着时间的推移，未来的消费目标群体定位中，老年人是无法忽略的群体，投资机构应规避自身的短期逐利性，提早研究，切入到银发商业领域。本文从分析老年人心理需求的角度出发，主要探析城市有能力的目标消费群对未来地产项目的开发要求。 一、城市老年人心理需求发展矛盾及特点 进入暮年，老年群体的心理及生理会发生几方面重要变化。一是老年人的社会角色发生了变化，从之前的被关注、被包围的氛围转化为渴求、希望被关注的角色，从财富的创造者变为被赡养者。社会发展带来的价值观的重塑，与老年人的传统观念也格格不入，由此会造成老年群体孤独、猜疑、固执、自私的心理变化；二是社会的发展导致的老年人精神需求与供给不足的矛盾，使老年人更加趋向于群居，趋向于群体活动。传统的养儿防老已无法实现，现代家居狭窄的困境也无法提供物质基础，老年群体之间更加倾向于同龄人之间的自我认同，增加了银发群体与商业开发者之间的认知隔阂；三是老欲所为与身心衰老之间的矛盾会带给老年群体一种矛盾及挣扎的心理困境。尤其是城市老年人，丰富的生活经历及财富积累过程让他们认为人生还充满未来，但身心的生理变化，以及城市发展建设对该群体的关注程度不够，让他们心有余而力不足。 河海大学公共管理学院博士许佃兵研究表明，城市老年群体心理特点的发展轨迹最后集中到三点：一是由关注社会发展到更加关注自身；二是由关注生活更加关注生命；三是由关注物质发展为更加关注精神。结合未来社会的发展轨迹及财富积累方向的思考，我们需要认识到，打造符合老年群体需求的项目，这里专指地产项目，前景是可预期的，是未来的方向。 二、老年人消费行为心理分析 由于老年群体的身体及心理特点，该群体的消费心理及消费行为与中青年有较大区别。但是我们不能否认老年群体的消费意愿及要求丰富多彩生活的心理需求，以及老年群体日益增强的经济消费能力。在我国逐年加大离退休群体的养老收入的宏观前提下，这个尤其值得注意，城市部分老年人的养老金水平甚至远远超过在职人群。 老年群体的消费行为受到心理因素的影响较大，一是产品依赖度较强，对于信任的产品品牌，有较强的购买情感；二是追求方便使用的产品，过多的修饰及影响使用的功能反而会降低其购买意愿；三是对食品、医疗保健、娱乐健身、良好的居住环境有优先的购买意愿。 通过对该群体的深入分析，我们发现，老年房地产项目的开发有较大不同于普通地产的特点，在定位阶段就应进行全方位的考虑。 三、基于心理行为因素的老年地产项目的特点分析 （一）选址及布局特点。 老年地产项目的选址要考虑几点因素，一是要注意地点的环境质量，远离噪声污染，空气污染。如果在城市绿化带或水体周边，尽量利用市政资源是更好。二是要有充分的阳光、日照和通风环境。切忌将老年地产项目安置在高层住宅或楼宇的包围之中，也不能置于面临强光照射及大风量的环境中。三是有较好的出行交通。四是尽量杜绝坡地住宅或商业体。整体的布局上，老年群体所需要的功能比较全面，超市、银行和小型剧场等都要考虑设置。能尽量利用社区资源当然更好，比如能毗邻医院、学校或者废弃的工业厂矿、自然山体或湖泊是优先选择的方向。 这里存在一个矛盾的问题是，有丰富自然资源及社会资源的地块往往是地产项目开发的热点区域，城市经营者更希望开发成为商业综合体或者短期效益更加明显的项目。老年地产如果选址在这些区域，往往拿地成本过高，导致未来的经营成本居高不下。笔者认为这里存在政府的引导和扶持问题。有眼光的开发单位会选择致力于扶持老年产业的地方政府合作，或者在新城开发区域预留部分资源地块用于老年地产项目。未来会出现一种趋势就是，在针对中青年开发的项目周边会出现为其配套的老年地产项目，使其像银行、邮局一样成为必然的配套设施，以满足解决老年人希望与儿女聚集及城市中青年解决赡养老人及自身工作、生活的矛盾。 （二）室内外环境形态设计特点。 如前所述，老年群体的身体较中青年时代发生较大变化，老年地产项目的室内外环境布局及设计也应有所不同，真正做到以老年人为本。 在室内环境上面，要充分考虑到无障碍设计的要求，满足国家关于残疾人及老年人的建筑设计标准要求。在材质上要考虑粗