武汉理工大学《房地产开发与经营》课程设计说明书.docVIP

前 言 本开发用地的规划经过市场调查和可行性研究，从而做出了这份开发方案，开发的房地产产品是结合实际需求，为人们提供经济适用的拆迁房和商品用房，从推广手段来看符合大众一般的消费心理，项目销售工作将完全能够达到预期设想的状态。 本项目位于武汉市洪山区珞瑜路6号，用地四周关系为：东临群广东路，南临群光南路，西临湖北阜城房地产开发公司用地，北临群光（实业）武汉有限公司用地（详见规划用地范围线），处于武昌区经济的中心。建筑面积达到13628平方米（以实测为准）。本项目主要用于居住和社会停车场用地，对于拆迁用户和周边客户群可提供良好的居住用地，同时也解决了社会停车场的问题。 本策划首先是对房地产市场的分析调查，了解国内以及武汉市房地产现状，同时确定商品的定位和营销策略等。然后就是项目市场定位，分析出影响因素，然后找出对策。第三是项目规划和建筑方案策划，设计出不同户型以满足大众客户的要求。第四是设计出具体的项目营销策划方案，保证商品的顺利销售。最后对项目进行经济可行性研究，保证项目在经济上可行。 所以，本项目从市场分析、产品定位、建筑方案、营销策略和经济上都很合理，同时也是符合设计文件要求的，因此，开发商应对本项目充满信心。 1房地产市场调查与分析 1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析 1.1.1宏观经济形势分析 随着世界经济的复苏，我国宏观经济形势也开始向着积极的一面发展。2011年9月进出口总值同比增长21.7% 顺差145.14亿美元，我国9月份贸易顺差为145.14亿美元，前9个月累计贸易顺差1070.98亿美元。出口方面，我国9月份出口总额1696.73 亿美元，环比下降2.1%，同比增长17.1%。进口方面，我国9月份进口总额1551.59 亿美元，环比下降0.2%，同比增长20.9%。同时，我过制造业PMI为51.2%。2011年9月份，中国物流与采购联合会发布的中国制造业采购经理指数(PMI)为51.2%，环比回升0.3个百分点。该指数最近两月连续回升，显示出经济发展回稳态势进一步增强。 2011年9月份PPI同比上涨6.5%。2011年9月份，全国工业生产者出厂价格与上月持平，比去年同月上涨% 业生产者购进价格比上月上涨0.1%，比去年同月上涨10.0%。2011年1—9月，工业生产者出厂价格平均同比上涨7.0%，工业生产者购进价格平均同比上涨10 4%。CPI同比上涨6.1%。2011年9月份，全国居民消费价格总水平同比上涨6 1% 其中食品价格上涨13 4% 非食品价格上涨2.9%；消费品价格上涨7.3%，服务项目价格上涨3.0%。 图1-1 2011年1月以来我国物价指数同比增长情况 但是，房地产产业对经济的影响能力也是不容小觑的。房地产在现代经济中是一种财富的贮存方式，比如人们不会手持现金而回购买房地产作为财富储存，所以从这一点展开对于宏观经济影响重大。房地产市场和股票市场都是财富的衡量市场，因此经济波动往往是从这两个市场中发生并扩展到整个经济的。比如日本九十年代的经济萧条和美国今年的次贷危机，背后的原因是因为人们把房地产作为财富的衡量标准，一旦房地产出现泡沫经济，人们就会普遍感到很有钱，刺激需求，并带动生产，生产出现实际的过剩，而当房地产一旦出现波动就会使人们普遍感到自己的财富减少，为防止风险人们会增加储蓄，需求就会在短时间内缩减，而生产在短时间内无法缩减太多以适应经济实际情况，所以会造成经济萧条9月19日召开的国务院常务会议明确，银行业金融机构可以向符合条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。另外，国土资源部也透露，我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。所谓土地供应双轨制，简单说就是通过两种方式完成土地供应：一是政府无偿划拨国有土地给使用单位；一是通过市场化手段有偿出让国有土地，目前主要是通过招标、拍卖、挂牌三种方式出让土地。 央行披露下一阶段政策落实好差别化房贷：中国人民银行日前公布二季度《中国货币政策执行报告》提出，下一阶段要合理运用利率等价格调控手段，调节资金需求和投资储蓄行为，管理通胀预期。将进一步落实好差别化住房信贷政策，对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，同时暂停发放购买第三套及以上房贷款，促进房地产市场健康平稳发展。 从这一系列政策我们可以看出，国家政府对房地产市场宏观调控的决心，虽然政策的影响力度现在还不能予以置评，但是房地长市场在未来几年甚至几十年仍然会是政府实行宏观调控的重要方面。 1.1.3社会环境分析 从近几年房地产市场的火爆程度中我们不难看出社会对这样一个产业倾注了多少热情和关注。中国经济经过近三十年的高速发展，人们的生活水平在逐步的提高，衣食住行是社会发展的必然